為更好地規范和優化新型產業用地管理，打造一批業態豐富、形態靈活、成本適中、配套完善的創新型產業綜合體，我市對原M0政策進行了修訂，并于2022年12月9日印發實施《東莞市新型產業用地（M0）管理辦法（修訂）》（以下簡稱《管理辦法（修訂）》），有效期5年。以下就政策修訂有關內容解讀如下：

　　一、政策修訂背景

　　2018年9月，我市出臺了《東莞市新型產業用地（M0）管理暫行辦法》（東府〔2018〕112 號），已于2022年6月失效。該辦法整合了產業轉型升級基地、科技孵化器、科研用地等類新型產業用地政策，對規范我市新型產業用地管理、打造“生產、生活、生態”融合發展的新型產業綜合體起到了積極作用。經過幾年的實踐，結合我市“科技創新+先進制造”的城市定位，需針對嚴控占用新增用地資源、細化配套用房要求、約束平臺型項目、完善履約監管等問題，對政策進行修訂。

　　二、政策修訂主要內容

　　《管理辦法（修訂）》由總則、資格準入認定、規劃建筑管理、用地管理、土地、用房貢獻、分割轉讓管理、不動產登記管理、履約管理、政策銜接、附則十大章節組成，共四十六條。政策修訂主要內容如下：

　　（一）嚴控新增用地M0項目，鼓勵“工改M0”項目，支持盤活低效未用土地轉為M0。

　　1、全市每年認定的新增用地M0項目用地規模原則上不超過300畝，按照綜合擇優的原則進行遴選。重點支持龍頭企業開發建設企業總部；支持市鎮國企開發建設以制造為主的產業綜合體，限價分割轉讓給優質中小企業；支持高成長性企業“聯合競買”。（詳見第四條）

　　2、多措并舉鼓勵“工改M0”項目。在開發主體準入、地價、土地年限、分割比例、考核標準等方面給予優惠政策；允許用地面積超過150畝的“工改M0”項目配置一定比例的配套型住宅用地（R），以增強市場動力；不配置配套型住宅用地（R）的“工改M0”項目不限定貢獻要求。（詳見第五、十一、十五、十六、十八、二十一條）

　　3、支持盤活歷史已供的低效未用工業用地。對位于市鎮核心區已不適宜布局傳統制造業的歷史出讓用地，允許調整為不可分割M0，以盤活低效未用土地。開發主體須按照項目容積率高低，無償貢獻20%—40%的“白地”給政府，貢獻土地小于5000平方米的，按2倍新型產業用地（M0）土地出讓底價折現。（詳見第六、十八條）

　　4、取消試行范圍，進一步放寬選址準入。在取消原政策試行范圍的基礎上，除了市級核心區內的M0項目需提交市招商引資創新工作領導小組會議審議和工業保護線內M0項目總量不超過工業保護線總規模的5%以外，大幅度放寬選址準入。（詳見第七條）

　　（二）項目準入分類分級審批。

　　項目準入采取分類分級審批，提高審批效率。其中，所有新增用地項目和用地面積超過75畝的項目須提請市招商引資創新工作領導小組，對所有重點管控事項實行一次性過會審議，而其余項目由市投資促進部門和市、功能區自然資源部門分別辦理項目開發主體準入和選址準入。松山湖園區（含生態園、東部工業園）范圍內項目授權松山湖管委會參照本辦法執行，并負責做好日常監管和年度評估等工作。（詳見第八條、第四十三條）

　　（三）強化產業屬性，嚴控“住人”空間。

　　1、調整地價計算規則。在維持地價與容積率、可分割比例、實際出讓年限等掛鉤的前提下，地價進一步與建筑功能配比掛鉤，引導“制造+研發+配套”用房適度配比。（詳見第十六條）

　　2、降低宿舍用房占比，優化配套型住宅用地（R）管理要求。一是項目內配套用房占比不得超過30%，其中宿舍用房占比不得超過15%，且宿舍用房可參照東莞市公租房建筑標準進行設計，已出讓土地轉M0項目原則上不得建設宿舍用房；二是涉及混合用地的，非產業用房占比不得高于總計容建筑面積的30%；三是允許用地面積超過150畝的“工改M0”項目配置一定比例的配套型住宅用地（R），且配套型住宅用地（R）可參照《東莞市三限房建設標準》要求進行規劃設計建設，應限定銷售對象、銷售價格、戶型面積。（詳見第九條至第十二條）

　　（四）差別化設定可分割比例，鼓勵大面積單元分割。

　　1、差別化設定可分割比例，支持“工改M0”。新增用地M0項目以自持為主，確需分割的，經市招商引資創新工作領導小組審定，可按成本+微利限價銷售；“工改M0”項目可分割比例不超過49%；已出讓轉M0、小于50畝的M0和集體經濟組織開發建設的限定規劃為不可分割M0。（詳見第二十一、二十四條）

　　2、產業用房應按幢或者按層進行分割，且最小分割單元的套內建筑面積不得少于1000平方米。鼓勵按幢分割，項目分割轉讓給單個企業計容建筑面積大于10000平方米的按照0.8系數折算計入可分割轉讓面積，進一步提高可分割比例，且開發主體最終自持產業用房的占比不低于項目總計容建筑面積的10%。（詳見第二十三、二十四、二十六條）

　　（五）優化履約監管，建立常態化年度評估機制。

　　1、市層面制定監管指引，屬地鎮街（園區）作為監管主體，設立10年考核期。由市投資促進部門會同相關部門制定新型產業用地（M0）監管指引，屬地鎮街（園區）作為監管主體具體執行。設立10年考核期，引導開發主體規范、有效、專心做好園區招商和運營管理。（詳見第三十三、三十四條）

　　2、合理設定考核標準，建立漸進式達產驗收機制。項目履約監管協議應根據項目特征和產業類型合理設定不限于財政貢獻的多因子考核標準，支持入駐企業達產后盡快辦理不動產登記。一是對于可分割M0，分割與達產驗收掛鉤，項目達到約定財政貢獻50%的，可以賣20%；達到80%的，可以再賣30%；連續3年均值達到的，可賣剩余的產業用房及辦理自持部分的登記。同時，入駐企業連續2年達到約定考核標準的，可優先辦理首次轉移登記；二是對于不可分割M0，投資強度通過驗收的，全部用房可辦理開發主體首次登記，可辦理質押和抵押。（詳見第三十四、三十五條）

　　3、簡化企業入駐的審批，由開發主體做好資格審查。市投資促進部門會同市工信部門負責制定入駐企業的審查指引，屬地鎮街（園區）負責做好入駐企業的備案及監管工作，開發主體負責入駐企業資格審查及日常監管。（詳見第三十八條）

　　4、嚴格產業用房二次轉讓，穩定企業預期。為防止企業炒賣產業用房，穩定入駐企業預期，產業用房在首次轉移登記屆滿10年后方可二次轉讓，經評估履約情況良好的，且報市招商引資創新工作領導小組同意后，可放寬至5年提前轉讓。（詳見第三十一條）

　　5、完善開發主體退出機制。在10年考核期內，開發主體原則上不得整體轉讓項目，確需轉讓的，須先落實約定的財政貢獻、違約責任等事項，再報市招商引資創新工作領導小組審議同意后方可退出，且優先由政府及其指定的產業用房管理主體按成本價進行回購。完成10年考核期的，經屬地鎮街（園區）審核同意后即可退出。（詳見第四十條）

　　6、建立常態化的年度評估機制，加強已批項目監督檢查。由市工信部門牽頭，會同相關部門組成新型產業用地（M0）項目年度評估小組，對已批項目的建設、運營、履約情況等進行監督檢查和績效評估，作為項目后續監管及政策修訂完善的參考依據。（詳見第三十六條）

　　（六）收窄科研設計用地（C65）使用范圍。

　　新批的科研設計用地（C65）回歸公益性使用，只能供事業單位等基礎研究機構使用且不得分割，市場主體的研發用房需求統一歸口到M0用地管理。（詳見第四十一條）

　　政策文件：東莞市人民政府關于印發《東莞市新型產業用地（M0）管理辦法（修訂）》的通知