東莞市人民政府關于印發《東莞市新型產業

用地（M0）管理辦法（修訂）》的通知

東府〔2022〕70號

各鎮人民政府（街道辦事處），市府直屬各單位：

　　現將《東莞市新型產業用地（M0）管理辦法（修訂）》印發給你們，請認真貫徹執行。

東莞市人民政府

2022年12月9日

東莞市新型產業用地（M0）管理辦法（修訂）

第一章  總則

　　第一條 為進一步聚焦“科技創新+先進制造”，更好地規范和優化新型產業用地管理，打造一批業態豐富、形態靈活、成本適中、配套完善的創新型產業綜合體，以高品質產業空間吸引新產業、培育新動能，根據《關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》（國土資規〔2015〕5號）、《廣東省自然資源廳關于明確工業物業產權分割及分割轉讓不動產登記有關事項的通知》（粵自然資規字〔2019〕3號）、《廣東省人民政府辦公廳印發關于深化工業用地市場化配置改革若干措施的通知》（粵辦函〔2021〕226號）等文件精神，結合東莞實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱新型產業用地（M0），是指融合研發、創意、設計、中試、生產等新型產業功能以及相關配套服務的用地。

　　本辦法所稱新型產業用地（M0）項目用房，包括產業用房和配套用房。產業用房包括可用于生產制造、中試、研發設計、勘察、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與監測等用房；配套用房包括為新型產業服務的辦公、會議、展覽、宿舍、食堂、文體設施、小型商業等用房。

　　第三條 按照《東莞市城市規劃管理技術規定》，在城市用地分類“工業用地（M）”大類下，增設“新型產業用地（M0）”中類。在辦理供地手續和不動產登記時，土地用途表述為“工業用地（M0）”。

　　按土地來源分類，新型產業用地（M0）項目可分為新增用地M0項目、“工改M0”項目和已出讓土地轉M0項目。

　　按產業用房分割情況，新型產業用地（M0）項目可分為可分割M0項目和不可分割M0項目。新型產業用地（M0）項目的配套用房一律不得分割。

第二章  資格準入認定

　　第四條 新增用地M0項目實行年度規模管控，全市每年認定的新增用地M0項目用地規模原則上不超過300畝，按照綜合擇優的原則進行遴選。因引進重特大項目確需突破年度用地規?？偭康?，由屬地鎮街（園區）提出申請，報市政府審定。

　　重點支持符合我市產業發展方向的行業龍頭企業，市屬、鎮屬國有獨資或控股企業開發建設新增用地M0項目，支持高成長性企業通過“聯合競買”方式開發建設新增用地M0項目。

　　第五條 鼓勵產業園區開發運營經驗豐富的企業開發建設“工改M0”項目。

　　允許集體經濟組織利用存量土地開發建設M0項目，限定為不可分割M0項目，支持集體經濟組織聯合產業園區開發運營經驗豐富的企業共同開發建設和運營管理。

　　第六條 對已取得合法工業用地使用權，但因城市規劃等原因確不適宜用于傳統工業用途的歷史已供應工業用地，支持土地使用權人申請調整為新型產業用地（M0），限定為不可分割M0項目，且原則上不得配套建設宿舍用房。

　　第七條 新型產業用地（M0）項目的布局應符合國土空間規劃等規劃要求，遵循以下原則：

　?。ㄒ唬┬滦彤a業用地（M0）項目優先布局于不適宜大規模發展制造業的區域，包括但不限于工業保護線外圍區域、污染防治重點區域、貨運車輛限行區域等。

　?。ǘ┕I保護線內限制布局新型產業用地（M0）項目，各鎮街（園區）工業保護線內新型產業用地（M0）項目總量不超過轄區工業保護線總規模的5%，且應對規?？偭?、開發時序、用地布局進行管控。

　?。ㄈ┦屑壓诵膮^內原則上不布局新型產業用地（M0）項目，市級核心區包括市行政文化中心區、東莞國際商務區、樞紐型軌道交通站點500米范圍內區域。松山湖管委會、濱海灣新區管委會可結合實際自行劃定轄區內的核心區。市級核心區內確需布局新型產業用地（M0）項目的，需提交分管招商引資、自然資源的市領導召開市招商引資創新工作領導小組會議審定同意。

　　第八條 新型產業用地（M0）項目實行分類分級審批。由意向用地單位向屬地鎮街（園區）提出申請，經初審后報市招商引資創新辦公室統一受理。其中：所有新增用地M0項目和用地面積超過75畝的項目，由市投資促進部門牽頭會同市、功能區自然資源部門提出審查意見，提請分管招商引資、自然資源的市領導召開市招商引資創新工作領導小組會議，對開發主體、選址、建設工程概念方案、貢獻比例、可分割比例、項目履約監管協議等實行一次性過會審議，審議同意的，由市投資促進部門按程序出具批復意見，由市、功能區自然資源部門按程序辦理用地規劃業務；其他項目的開發主體準入認定由市投資促進部門負責受理，用地規劃業務由市、功能區自然資源部門負責受理。

第三章  規劃建筑管理

　　第九條 除位于特殊區域內或安全、消防另有特殊規定的項目外，新型產業用地（M0）項目的規劃技術參數應與一類工業用地（M1）項目和商業金融業用地（C2）項目形成級差。其中：

　?。ㄒ唬┤莘e率原則上不低于3.0、不超過5.0。在滿足城市空間品質、公共服務設施、交通設施和市政設施承載能力的情況下，可適當提高容積率上限至6.0。

　?。ǘ┡涮子梅坑嬋萁ㄖ娣e不得超過總計容建筑面積的30%，其中，宿舍用房計容建筑面積不得超過總計容建筑面積的15%。

　　第十條 新型產業用地（M0）項目各類用房設計應符合以下基本要求：

　?。ㄒ唬┊a業用房單棟建筑的套內建筑面積不得少于3000平方米。

　?。ǘ┥a制造用房，應符合工業建筑設計規范；研發設計用房，可參照辦公建筑設計規范進行設計，且以中高層、高層建筑為主，嚴控高低配建筑布局。

　?。ㄈ┧奚嵊梅靠蓞⒄諙|莞市公共租賃住房建筑標準進行設計。

　　第十一條 支持在新型產業用地（M0）上配置一定比例的一類工業用地（M1）、商業辦公用地（C2）、配套型住宅用地（R）和公共服務設施用地等，統一進行規劃、功能適當混合。非產業用房（含M0配套用房、C2、R）的計容建筑面積不得超過項目（僅含M0、C2、R）總計容建筑面積的30%。其中，僅允許用地面積超過150畝的“工改M0”項目配置配套型住宅用地（R），配置比例由市招商引資創新工作領導小組審定。

　　第十二條 配套型住宅用地（R）可參照《東莞市三限房建設標準》要求進行規劃設計建設，且應對銷售對象、銷售價格、戶型面積進行限定，具體細則由市住房和城鄉建設部門另行制定。

第四章  用地管理

　　第十三條 新增用地采取招標、拍賣、掛牌方式公開出讓?！肮じ腗0”項目按照“三舊”改造相關規定履行審批手續。集體經濟組織利用存量土地開發建設M0項目按照市相關規定執行。已出讓土地轉M0項目按照《東莞市建設用地規劃條件管理暫行規定》辦理土地使用條件變更手續，其中，工業用地（M）大類下的其他中類、小類用地轉M0不視為改變土地用途。

　　第十四條 開發主體應與屬地鎮街（園區）簽訂項目履約監管協議后，再與市、功能區自然資源部門簽訂土地出讓合同。

　　第十五條  新增用地M0項目中，可分割M0項目的土地出讓最高年限為40年，不可分割M0項目的土地出讓最高年限為50年?！肮じ腗0”項目的土地出讓最高年限為50年。已出讓土地轉M0項目的土地出讓年限可按照原建設用地剩余出讓年限確定，也可申請延長土地出讓年限至最高不超過40年。鼓勵采取“彈性年期”、“先租后讓”等多種方式進行出讓。

　　第十六條 新型產業用地（M0）項目的土地出讓底價應根據區位、用地面積、容積率、可分割比例、建筑功能配比、實際出讓年限等因素確定?！肮じ腗0”項目的土地地價按照“三舊”改造相關規定執行。已出讓土地轉M0項目的土地地價按照《東莞市建設用地規劃條件管理暫行規定》評估后補繳土地出讓金。

　　第十七條 不可分割M0項目在達產驗收后，因擬上市企業作為上市主體或上市企業總部注冊地使用的，允許轉為可分割M0項目。不可分割M0項目轉可分割，由開發主體向屬地鎮街（園區）提出申請，經初審后報市招商引資創新工作領導小組審議。審議同意的，按照本辦法補繳土地出讓金，剩余出讓年限不變，應補繳的土地出讓金為剩余年期下可分割M0項目價格扣減原不可分割M0項目價格的差額。分割轉讓給單個企業的計容建筑面積不得少于5000平方米。屬于新增用地M0項目的不可分割M0項目轉可分割，不受當年度用地規?？偭肯拗?。

第五章  土地、用房貢獻

　　第十八條 新型產業用地（M0）項目須向政府無償貢獻一定比例的土地和產業用房。貢獻比例在土地出讓合同中約定，設計要求、建設標準、建設工期、移交時間等在項目履約監管協議中明確。貢獻原則如下：

　?。ㄒ唬┬略鲇玫豈0項目實行“一地一策”，鼓勵貢獻集中、連片、成規模的產業用房，貢獻比例由屬地鎮街（園區）結合地塊公開出讓方案明確。

　?。ǘ┡渲门涮仔妥≌玫兀≧）的“工改M0”項目應貢獻一定比例的土地或產業用房，具體由屬地鎮街（園區）與開發主體結合項目成本和收益測算協商，報市招商引資創新工作領導小組審定。

　?。ㄈ┮殉鲎屚恋剞DM0項目需無償貢獻一定比例的土地，包括道路、市政等公益性用地和經營性儲備用地。調整后容積率4.0（含）以下的，貢獻總用地面積20%的土地；容積率4.0以上的，每提高0.1容積率須額外貢獻總用地面積1%的土地。貢獻的經營性儲備用地面積小于5000平方米的，可申請以貨幣折抵，按照新型產業用地（M0）項目土地出讓底價的2倍繳納相應部分土地地價。

　　第十九條 新增用地M0項目屬市儲備土地的，貢獻用房按市、鎮8:2比例進行分配；屬鎮街（園區）儲備土地的，貢獻用房按市、鎮2:8比例進行分配?！肮じ腗0”項目貢獻的土地和產業用房、已出讓土地轉M0項目貢獻的經營性儲備用地的權益均按市、鎮5:5比例進行分配。支持市、鎮街（園區）、開發主體之間采取權益置換、貨幣折抵、委托管理、共同招商等多種形式集中統籌使用貢獻的土地和產業用房。

　　第二十條 市政府持有的貢獻土地，由市土地儲備部門負責管理；市政府持有的貢獻用房，由市招商引資創新工作領導小組指定市直行政事業單位作為接收主體，可委托市屬國有企業代為管理運營；如符合投融資需要的，由國有企業作為接收、管理和運營主體。鎮街（園區）持有的貢獻土地和用房，由屬地鎮街（園區）指定相關單位或國有企業作為接收、管理和運營主體。

　　政府持有的產業用房原則上用于出租，確有必要出售的，根據持有單位性質報市招商引資創新工作領導小組或屬地鎮街（園區）政府審定同意，出售給擬上市企業、“專精特新”企業、高成長性企業等優質企業。

第六章  分割轉讓管理

　　第二十一條 新型產業用地（M0）項目的分割轉讓比例要求如下：

　?。ㄒ唬┬略鲇玫豈0項目原則上以自持為主。確需分割轉讓的，可限價（成本+微利）分割轉讓給擬上市企業、“專精特新”企業等優質企業的總部使用，分割轉讓比例由市招商引資創新工作領導小組審定。

　?。ǘ肮じ腗0”項目可分割轉讓的計容建筑面積不得超過項目總計容建筑面積的49%。

　?。ㄈ┘w經濟組織開發建設M0項目、已出讓土地轉M0項目不得分割轉讓。

　?。ㄋ模┱嫉孛娣e小于50畝的新型產業用地（M0）項目不得分割轉讓。同一開發主體將多宗相鄰新型產業用地（M0）作為一個項目整體規劃且占地面積超過50畝的，不受此限。

　　第二十二條 新型產業用地（M0）項目可分割轉讓計容建筑面積=（項目總計容建筑面積—政府貢獻用房計容建筑面積—政府和村集體購置用房計容建筑面積—村集體返還用房計容建筑面積—拆遷補償用房計容建筑面積）×分割轉讓比例。

　　第二十三條 新型產業用地（M0）項目應綜合考慮優質企業需求、生產安全、后期管理等因素合理劃定分割單元，產業用房應按幢或者按層進行分割，且最小分割單元的套內建筑面積不得少于1000平方米。

　　第二十四條 鼓勵新型產業用地（M0）項目產業用房按幢分割，分割轉讓給單個企業且計容建筑面積大于10000平方米的，相應計容建筑面積按照0.8系數折算計入該項目分割轉讓面積。

　　第二十五條 鼓勵鎮街（園區）和集體經濟組織定制和購置新型產業用地（M0）項目產業用房。分割轉讓給鎮街（園區）和集體經濟組織的，相應計容建筑面積不計入該項目分割轉讓面積。

　　第二十六條 除市屬、鎮屬國有獨資或控股企業開發建設的項目外，開發主體最終自持產業用房的計容建筑面積不得低于項目總計容建筑面積的10%。

第七章  不動產登記管理

　　第二十七條 可分割M0項目的部分產業用房在達到土地出讓合同、項目履約監管協議中約定條件后允許分拆進行不動產登記、銷售、轉讓。

　　第二十八條 可分割M0項目限定通過現售方式進行銷售，其銷售管理、不動產登記等參照商品房有關規定執行。

　　第二十九條 開發主體有義務向產業用房買受方明示房屋的規劃用途、土地出讓年限、契稅、公共維修資金、物業服務費、水電費以及配套建設指標等情況，告知買受方要嚴格按照規劃用途經營使用，以及辦理不動產權證書、二次轉讓的具體前提條件，并在認購書和購房合同中與買受方明確約定。

　　第三十條 產業用房買受方必須是在中國境內合法注冊的法人單位，符合本辦法規定的入駐企業管理要求。

　　第三十一條 產業用房經首次轉讓后，由買受方再次出讓的，均屬二次轉讓。通過股權轉讓等方式將產業用房作為資產注入其他公司的，參照二次轉讓進行管理，且須報屬地鎮街（園區）同意。

　?。ㄒ唬┊a業用房原則上在首次轉移登記屆滿10年后方可二次轉讓；經評估履約情況良好且產業用房首次轉移登記滿5年的入駐企業確需提前轉讓的，報市招商引資創新工作領導小組審定。

　?。ǘ┬滦彤a業用地（M0）項目的村集體返還用房不得出售；單位或個人的拆遷補償產業用房允許整體二次轉讓，不得分割轉讓，且不受上述第（一）款限制。

　　第三十二條 新型產業用地（M0）項目可依照不動產抵押登記有關規定辦理在建工程抵押?？煞指頜0項目辦理銷售手續后，土地不得進行抵押。由開發主體自持的產業用房和配套用房允許整體打包抵押，配套用房不得單獨抵押。

第八章  履約管理

　　第三十三條 屬地鎮街（園區）是新型產業用地（M0）項目的監管主體，應按照新型產業用地（M0）監管指引，對轄區內項目的履約監管協議執行情況和入駐企業的生產經營活動進行監管，并定期形成報告提交市招商引資創新辦公室。新型產業用地（M0）監管指引由市投資促進部門會同相關部門制定。

　　市有關職能部門應根據各自職能對新型產業用地（M0）項目進行指導和監督，市自然資源、住房和城鄉建設、城市管理和綜合執法等部門負責項目規劃建設期間的監督管理，市工業和信息化、投資促進、科技、商務、不動產登記等部門負責項目建成后運營期間的監督管理。

　　第三十四條 土地出讓成交后，開發主體須與屬地鎮街（園區）簽訂項目履約監管協議。項目履約監管協議須明確項目開發的最低要求，應根據項目特征和產業類型設定符合項目實際情況的考核標準。原則上自項目取得工程竣工驗收備案證書2年起算，考核年限為10年，期間開發主體原則上不得轉讓土地、自持用房和變更開發主體公司股權?！肮じ腗0”項目、已出讓土地轉M0項目參照執行。

　　第三十五條 屬地鎮街（園區）按照新型產業用地（M0）監管指引，結合項目履約監管協議、土地出讓合同要求開展達產驗收工作：

　?。ㄒ唬┬滦彤a業用地（M0）項目全部或當期用房取得工程竣工驗收備案證書的，允許開發主體對其進行自用和出租。

　?。ǘ┩豁椖坎扇》制诮ㄔO的，按當期供地面積計算投資強度、年產出比和財政貢獻等相關指標。涉及政府貢獻用房、政府和村集體購置用房、村集體返還用房與拆遷補償用房的，按扣除該部分用房面積后的實際開發面積計算投資強度、年產出比、財政貢獻等相關指標。

　?。ㄈ┛煞指頜0項目全部或當期用地投資強度達到協議約定的，可申請辦理全部或當期可分割銷售產業用房的首次登記。項目全部或當期用地達到協議約定的年財政貢獻指標50%以上的，可申請辦理全部或當期可分割轉讓產業用房中的20%首次轉移登記；達到協議約定的年財政貢獻指標80%以上的，可額外再申請辦理全部或當期可分割轉讓產業用房中的30%首次轉移登記；全部或當期用地的財政貢獻指標連續3年均值達到協議約定的，可申請辦理全部或當期剩余可分割轉讓產業用房的首次轉移登記和開發主體自持用房的首次登記；運營滿3年但未達到協議約定的，允許開發主體按協議約定的財政貢獻指標補足差額后，申請辦理登記。

　　項目全部或當期用地通過上述驗收后，仍須按照協議每三年進行一次考核，10年考核期屆滿前再進行一次考核，未達到協議約定的，開發主體須按協議繳納違約金，違約金額=（約定財政貢獻金額-項目實際財政貢獻金額）×25%。

　　支持探索“誰達標、誰辦證”的達產驗收制度，購買產業用房的入駐企業投產后，連續2年達到協議約定的，允許申請辦理不動產首次轉移登記。

　?。ㄋ模┎豢煞指頜0項目全部或當期用地投資強度達到協議約定的，可申請辦理全部或當期用房的首次登記。全部或當期用地通過上述驗收后，仍須按照協議每三年進行一次考核，10年考核期屆滿前再進行一次考核，未達到協議約定的，開發主體須按協議繳納違約金，違約金額=（約定財政貢獻金額-項目實際財政貢獻金額）×25%。

　?。ㄎ澹╉椖柯募s監管協議涉及財政貢獻的條款自新型產業用地（M0）項目建成投產之日起生效。

　　第三十六條 由市工業和信息化部門牽頭，會同市投資促進、自然資源等部門以及鎮街（園區）組成新型產業用地（M0）項目年度評估小組，建立常態化的項目年度評估機制，視需要委托專業機構對已批項目的建設、運營、履約情況等進行監督檢查和績效評估，并形成報告提交市招商引資創新工作領導小組，作為項目后續監管及政策修訂完善的參考依據。

　　第三十七條 新型產業用地（M0）項目逾期未達到項目履約監管協議約定的考核標準，且拒絕按協議繳納違約金的，或者未按規定擅自通過股權變更等方式轉讓的，應按照協議約定條款，停止項目剩余未分割轉讓部分進行分割轉讓和不動產權證書辦理，依法依規對其進行信用管理，對失信主體采取信用懲戒措施。

　　第三十八條 市投資促進部門會同工業和信息化部門負責制定入駐企業的審查指引，屬地鎮街（園區）負責做好入駐企業的備案及監管工作。

　　開發主體作為項目運營管理主體，應制定項目建設、銷售和運營管理制度，負責做好入駐企業資格審查及日常監管。協助鎮街（園區）建立入駐企業檔案，對入駐企業統一進行登記，定期統計整理入駐企業的產業、工業投資、財政貢獻、R&D投入、知識產權、綜合能耗等情況，確保應統盡統。

　　第三十九條 開發主體是新型產業用地（M0）項目開發建設、運營管理安全生產主要責任人，依法對項目內的安全生產工作履行統一協調、管理職責，嚴格執行“一線三排”工作機制，對項目內企業定期開展安全生產檢查。項目整體轉讓的，開發主體的安全生產職責隨之轉給受讓主體。

　　入駐企業不得擅自將產業用房和配套用房轉租、分租給不具備安全生產條件或者相應資質的單位或者個人。經開發主體同意轉租、分租給符合條件的單位或者個人的，應當依法明確各方安全生產管理職責。

　　第四十條  開發主體須轉讓新型產業用地（M0）項目的土地、自持用房或者變更開發主體公司股權的，在10年考核期內的，開發主體需落實項目履約監管協議約定的財政貢獻、違約責任等事項，經屬地鎮街（園區）初審，報市招商引資創新工作領導小組審議同意后方可辦理，且優先由政府及其指定的產業用房管理主體按成本價進行回購；按協議約定完成10年考核期的，經屬地鎮街（園區）審核同意后，可按程序辦理相關轉讓手續。通過股權轉讓等方式將產業用房作為資產注入其他公司的，參照上述執行，且須報屬地鎮街（園區）同意。

　　因人民法院強制執行而拍賣或者變賣土地使用權的，次受讓人應當承接原土地出讓合同及項目履約監管協議規定的受讓人責任及義務。

第九章  政策銜接

　　第四十一條 本辦法實施后，已出讓的科研用地（C65，含C6未細分至小類的科研設計用地）可按原批準文件進行管理，也可依據本辦法補繳土地出讓金后參照已出讓土地轉M0項目進行管理（土地出讓合同明確約定改變土地用途由政府收回的除外）。新批的科研設計用地（C65）僅限于事業單位等科研機構用于開展基礎科學研究使用，不可分割轉讓。

　　第四十二條  本辦法實施前，已批準開發主體準入資格和效益審查的新型產業用地（M0）項目的工業廠房占比、宿舍配套要求、分割比例、最小分割單元、考核標準等可按照原政策或履約監管協議執行。已批準開發主體準入資格和效益審查的項目可按原政策辦理預售，也可按本辦法辦理現售，已辦理預售的項目應按本辦法履行達產驗收有關工作。已批準開發主體準入資格和效益審查的項目，鎮街（園區）和集體經濟組織如需定制和回購物業，可按本辦法執行。

　　本辦法實施前，已認定的制造行業龍頭企業開發建設的不可分割M0項目，貢獻的產業用房可調整為按貢獻產業用房建設標準的綜合成本價折抵，綜合成本價由政府委托專業機構評估確定。已批準開發主體準入資格和效益審查的新型產業用地（M0）項目的貢獻產業用房因面積太小、分布零散等難以統籌招商的，可根據持有單位性質報市招商引資創新工作領導小組或屬地鎮街（園區）政府審定同意后，由開發主體按貢獻產業用房建設標準的市場評估價折抵，市場評估價由政府委托專業機構評估確定。

第十章  附則

　　第四十三條  松山湖園區（含生態園、東部工業園，以下簡稱園區）范圍內的新型產業用地（M0）項目授權松山湖管委會參照本辦法執行。對引進重特大或高成長性的科技項目，允許松山湖管委會結合實際大膽創新、自主決策。松山湖管委會負責做好項目的日常監管和年度評估等工作，年度評估和實施情況定期向市招商引資創新工作領導小組報告，市相關部門加強業務指導和定期抽查。

　　第四十四條 本辦法由市自然資源部門、市投資促進部門、市工業和信息化部門負責解釋。

　　第四十五條 各有關部門應在本辦法實施后視需要盡快制定或修訂相關實施細則。

　　第四十六條 本辦法自印發之日起實施，有效期至2027年12月8日。此前我市已出臺的有關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。