點擊查看政策文件（政策解讀）：關于印發《石碣鎮農村（社區）集體資產交易實施細則》的通知

    根據《關于印發<東莞市農村集體資產交易辦法>的通知》（東府〔2020〕14號）和《關于貫徹落實<東莞市農村（社區）集體資產交易辦法>的通知》(東農資辦〔2020〕4號)等有關文件精神，結合我鎮實際，我鎮出臺了《石碣鎮農村（社區）集體資產交易實施細則》（以下簡稱“鎮交易細則”），現就相關事宜解讀如下：

    一、出臺背景

    根據東莞市人民政府《關于印發<東莞市農村集體資產交易辦法>的通知》（東府〔2020〕14號）文件精神，為進一步加強我鎮農村（社區）集體資產的交易管理，規范集體資產交易行為，促進集體資產優化配置和保值增值，推動集體經濟高質量發展，助力拓展與優化城市發展空間，服務實施鄉村振興戰略大局。

    二、政策依據

    （一）《關于印發<東莞市農村集體資產交易辦法>的通知（東府〔2020〕14號）

    （二）《關于貫徹落實<東莞市農村（社區）集體資產交易辦法>的通知》(東農資辦〔2020〕4號)

    三、主要內容

    鎮交易細則主要明確了以下內容：

    （一）明確廠房轉租分租程序

    在第七條第二款中明確：對集體工業廠房，僅限經市有關部門或鎮認定的科技企業孵化載體、中小微創業基地和專業園區開發商、平臺運營商，可在承租前向鎮提出統租改造后轉租分租的申請。先由集體經濟組織向鎮農林水務局提出申請,經鎮農村集體資產交易工作領導小組會同相關部門會審后，報鎮政府審批。其中：5000平方米以下（含5000平方米）的工業廠房轉租、分租，由鎮分管領導審批；5000至10000平方米（含10000平方米）的工業廠房轉租、分租，由鎮長審批；10000平方米以上的工業廠房轉租、分租或有其他特殊情況的，由鎮領導班子會議討論決定。

           （二）明確資產交易管理部門和會審領導小組

    在第九條第一款中明確：鎮農林水務局統籌協調全鎮農村（社區）集體資產交易工作，負責全鎮農村（社區）集體資產交易的指導、監督和交易事項的審核工作。鎮成立農村集體資產交易工作領導小組，成員由鎮農林水務局、經濟發展局、住房和城鄉建設局、司法分局、應急管理分局、規劃管理所、投資促進中心、生態環境分局、消防大隊、自然資源分局等部門組成，負責對復雜交易事項進行會審，會審工作原則上每兩周舉行一次。

    （三）明確資產交易前置審查

    在第九條第二款中明確：集體資產擬作為工業廠房的，在交易前須征求鎮生態環境分局的意見；集體資產擬作為學校（幼兒園、培訓機構）場所的，在交易前須征求鎮生態環境分局和教育管理中心的意見；集體土地擬作為非農業用途招租的，在交易前須征求鎮規劃管理所和自然資源分局的意見。

    （四）明確資產交易時間節點

    在第十四條中明確：集體經濟組織應在原交易合同到期前3個月向鎮農林水務局提交資產交易申請。屬于閑置物業的，應在閑置之日起1個月內向鎮農林水務局提交資產交易申請。如無人競投，且在交易終止之日起6個月內未達成交易的，應再次向鎮農林水務局提交資產交易申請。

    （五）明確合同租賃年限

    在第十七條中明確：集體經濟組織商鋪、魚塘、農田租賃期一般不超過3年，10畝及以上的農田租賃期可以適當延長。其他物業租賃期最長不超過20年。租賃期5年以上的交易合同，須有租金逐期遞增條款。

    （六）明確合同變更程序

    在第十八條中明確：承租人以個人名義簽訂的合同，因經營需要，可通過補充協議增加以該個人為主要股東投資的企業作為共同承租人；在第十九條中明確：合同期內租賃雙方因客觀原因提出減少租用面積申請的，應經雙方協商一致并經集體經濟組織理事會或股東代表會議審議通過后，向鎮農林水務局申請辦理合同變更手續。

    （七）明確交易設置條件

    在第二十三條中明確：交易公告可對意向競投人適當設置條件要求，條件要求須清晰合理，并遵循以下原則：

    1、可設置行業要求和經營范圍要求，但除本地產業和公共公益生活配套需要外，原則上行業和經營范圍要求不宜過窄。

    2、可設置環保、安全、注冊資金、資質、稅收等方面的要求，但原則上不應超出合理需要。

    3、農用地、魚塘等農業資源發包出租用于農業生產用途的，其交易對象可設定為本村戶籍居民或本集體經濟組織股東。

    4、鼓勵業主單位設置信用條件，但須有明確標準，原則上在交易公告中須有“不接受納入東莞市農村（社區）集體資產交易平臺信用警示名單的單位或個人競投報名”的條款。

    5、禁止“二手房東”參與集體廠房競投，在廠房交易公告中須有“不接受個人（個體戶除外）和經營范圍包含物業管理、物業租賃或房產中介等業務且不含實體生產經營業務的房產中介代理機構報名”的條款。

    （八）明確交易保證金要求

    在第二十六條中明確：意向競投人須以本人名義繳納交易保證金，一份保證金只能競拍一宗交易，保證金一般按交易項目的年標的底價（或轉讓底價）的20%收取。交易結束后，未中標的保證金無息退還。中標的保證金，在鎮農林水務局收到業主方交來的正式合同后無息退還。棄標的保證金不予退還，轉給業主方作為交易違約金。

    （九）明確續約交易條件

    在第三十三條中明確：對于符合我鎮產業規劃，誠信經營的承租項目，承租人在合同到期前交齊租金，不存在轉租或分租工業廠房的，且符合下列條件之一的，集體經濟組織可與其進行續約。

    1、在前一個完整會計年度，年總產值不低于2000萬元人民幣的企業；

    2、在前一個完整會計年度，年產出比不低于600萬元人民幣/畝的企業；

    3、在前一個完整會計年度，年納稅不低于60萬元人民幣/畝的企業；

    4、上年租金占本組織年收入總額10%以上的項目；

    5、各級行政事業單位、市屬企業、鎮屬企業；

    6、教育、衛生、養老等公共利益或民生的項目；

    7、工商業類承租人續約單價高出指導價或評估價20%以上的，農業類承租人續約單價高出指導價或評估價10%以上的；

    8、因受納入城市更新項目范圍影響續租期不超過1年的土地、廠房等集體資產；

    9、其他經鎮“一事一議”程序同意續約的項目。

    （十）明確續約交易程序

    在第三十四條中明確：原交易合同到期前1年內，原承租人向集體經濟組織提出續約申請，依權限經理事會或股東代表會議按第三十三條所述條件表決通過，再報鎮審批同意，可按要求進行續約交易。其中：5000平方米以下（含5000平方米）的物業續約，由鎮農林水務局審批；5000至10000平方米（含10000平方米）的物業續約，經鎮農村集體資產交易工作領導小組會審后，報鎮分管領導審批；10000平方米以上的物業續約，經鎮農村集體資產交易工作領導小組會審后，報鎮長審批。

    原承租人由于增資擴產、升級改造需提前1年以上申請續約的，經鎮農村集體資產交易工作領導小組會審后，再報鎮政府審批。其中：10000平方米（含10000平方米）以下的物業續約，由鎮長審批；10000平方米以上的物業續約，由鎮領導班子會議討論決定。集體資產原交易合同已到期超過30日，原承租人提出續約書面申請的，原則上不予受理。

    （十一）明確磋商交易范圍

    在第三十六條中明確：集體資產交易符合以下條件之一的，可由集體經濟組織直接與特定意向人磋商達成交易：

    1、符合市鎮產業規劃導向政策或連片開發的項目；

    2、特定意向人屬于市、鎮劃定的重點企業或重大項目；

    3、集體經濟組織與各級政府或其代表機構（含市屬、鎮屬企業）的交易項目，本村（社區）范圍內的村組集體經濟組織間的交易項目；

    4、涉及公共利益或民生的項目；

    5、租用集體經濟組織資產進行經營的企業需要配套的專用設施，或企業利用同一集體經濟組織集體資產擴大生產規模；

    6、集體非貨幣資產置換或利用集體資產折價入股；

    7、經市人民政府同意可按磋商交易方式確定合作方的城市更新改造項目；

    8、因打擊“二手房東”需要集體經濟組織同實際承租人理順合同關系的項目；

    9、其他確需采用磋商交易方式的特殊項目。

    （十二）明確磋商交易程序

    在第三十七條中明確：由集體經濟組織向鎮農林水務局提交磋商交易申請（含磋商交易方案和交易合同草案），經鎮農村集體資產交易工作領導小組會審后，報鎮政府審批同意，可以進行磋商交易。其中：5000平方米以下（含5000平方米）的項目由鎮分管領導審批，5000至10000平方米（含10000平方米）的項目由鎮長審批，10000平方米以上的項目或有其他特殊情況的，由鎮領導班子會議討論決定。

    （十三）明確違規交易責任

    在第五十條中明確：村組會計人員應每月檢查集體經濟組織經濟合同和賬目，發現違規交易情況的，應及時書面報告鎮農林水務局。否則，不得對違規交易項目產生的收入進行開單收款和會計核算。如存在隱瞞不報的，由鎮農林水務局報鎮黨委會議嚴肅處理相關責任人。違規交易項目產生的收入要從計算干部薪酬的純收入總量中剔除。違規交易項目合同到期后，禁止執行續約交易程序。