常平鎮城市更新單元單一主體掛牌招商招引前期服務商工作指引（試行）：點擊進入

　　為規范我鎮“三舊”改造政府統籌項目或者政府授權村集體經濟組織（僅限集體用地為主導的更新單元）公開招引前期服務商的相關工作，常平鎮規劃管理所（常平鎮城市更新中心、常平鎮不動產登記中心）草擬了《常平鎮城市更新單元單一主體掛牌招商招引服務商工作指引（試行）》（以下簡稱《工作指引》），現就相關事宜解讀如下：

　　一、《工作指引》出臺背景和意義

　　為全面貫徹落實黨的十九大精神，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面準確貫徹高質量發展的根本要求，實施城市更新改造工作，要求各鎮街按照市城市更新單一主體掛牌招商政策要求出臺屬地政策，引入前期服務商制度。為此，我所草擬了《常平鎮城市更新單元單一主體掛牌招商招引服務商工作指引（試行）》，旨在規范我鎮城市更新工作，引導社會企業依法、合理、合規參與到“三舊”改造公開招引前期服務商的相關工作，建立我鎮公平透明的城市更新市場，促進我鎮城市面貌更新、城市品質提升，全力打造高品質的東莞東部中心。

　　二、《工作指引》的框架

　　《工作指引》共有五章，包含十二條，主要包含以下內容：

　　第一章建立前期服務商制度。主要是根據《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規范（試行）》（東府辦〔2019〕29號》的要求，在我鎮的城市更新（“三舊”改造）工作中建立前期服務商制度。擬定由鎮規劃所（城市更新中心、不動產登記中心）會同各職能部門開展招引工作，制定初步招引方案，通過公開采購或政府授權村集體經濟組織（僅限集體用地為主導的更新單元）的方式確定前期服務商，并對前期服務所產生的費用及如何支付進行了規定。

　　第二章項目前期服務商準入要求，規定了參與競投企業準入的基本要求，通過面向社會公開報名，招引對省、市“三舊”改造政策具有一定的認知、理解與執行的熟悉程度，且資信良好的企業參與競投，并規定了前期服務時間一般為2年涉及整村改造的可延長2年。

　　第三章鎮政府公開采購前期服務商的工作流程。首先公開發布采購前期服務商信息、規劃所（城市更新中心、不動產登記中心）會同相關職能部門進行討論并擬定初步的招引方案，經鎮領導班子聯席會議審查通過后形成正式招引方案，由財政分局、招投標服務所按相關程序進行公開采購，鎮政府與中標企業簽訂《服務協議》。

　　第四章集體經濟組織公開招引前期服務商的工作流程。由集體經濟組織向政府提出公開招引服務商的申請，規劃所（城市更新中心、不動產登記中心）會同相關職能部門對集體經濟組織提出申請的招引方案進行討論并形成初步審查意見后，由鎮規劃所（城市更新中心、不動產登記中心）與集體經濟組織將招引方案及初步審查意見上報鎮領導班子聯席會議審查。經審查通過由集體經濟組織開展招引前期服務商有關事宜，通過召開股東大會或股東代表會議表決確定前期服務商，公示無異議后，集體經濟組織與中標企業簽訂《服務協議》，該協議報規劃所（城市更新中心、不動產登記中心）備案。

　　第五章為附則。對本工作指引的未盡事項進行補充說明（本工作指引自發布之日起施行，有效期1年）。

　　三、《工作指引》的重要內容說明

　?。ㄒ唬┣捌诜丈痰木唧w工作內容

　　前期服務工作的主要內容，包括編報更新單元劃定方案、核查和確定不動產權益、征詢不動產權益人意愿、擬定拆遷補償方案、場地環境調查和風險評估、確定政府（集體）綜合收益、編報掛牌招商方案以及其他開展更新單元改造的必要工作。

　　1、編報更新單元劃定方案。包括更新單元范圍、拆除范圍，更新單元的更新方向、規劃用途，更新單元總建筑規模和各類用途建筑規模的上限值，公共設施類型、用地規模、建設主體、移交方式及其他要求等。更新單元劃定方案由前期服務商根據《東莞市城市更新單元劃定指引》組織編制，經由鎮城建領導小組會議初審后，交由市城市更新部門、規劃管理部門會同相關職能部門審查并出具審查意見。

　　2、核查和確定不動產權益。在開展不動產權益核查工作時，需由有資質的機構進行調查，調查結果須經鎮國土分局、房管所審核并加蓋公章。

　　3、征詢不動產權益人意愿。在開展不動產權益人意愿征詢工作時，須對劃定的前期研究范圍內已納入標圖建庫的所有相關土地權利人和實際權益人進行意愿征詢，并取得其書面同意的意見。同意的事項至少包括：

　?。?）同意其所有或實際使用的土地、房屋納入更新范圍；

　?。?）同意按照單一主體掛牌招商相關政策實施更新改造。

　　不動產權益人為集體經濟組織的，由該集體經濟組織按照組織章程召開股東大會或股東代表大會對更新意愿進行集體決議。涉及集體土地征收為國有土地的（包括完善歷史征地手續、申請轉為國有土地），集體經濟組織應同時或在鎮黨政領導班子聯席會議審議掛牌招商方案前，按照組織章程召開股東大會或股東代表大會進行集體決議。不動產權益人為鎮政府或其下屬企事業單位的，鎮黨政領導班子聯席會議審議同意單一主體掛牌招商方案即視為同意同意按照單一主體掛牌招商相關政策實施更新改造。

　　4、擬定拆遷補償方案。在擬定拆遷補償方案時，應廣泛聽取和尊重改造范圍內土地權利人意見，擬定補償標準并取得該部分權益人的人數80%以上同意。與拆遷戶簽訂拆遷補償協議的主體應為集體經濟組織。集體經濟組織補償條件納入拆遷補償方案，作為其擁有的各類不動產權益的補償，并列入掛牌地價。鎮人民政府下屬企事業單位的土地、房屋等不動產權益價值按照現狀條件下的資產評估價與新規劃條件下土地使用權市場評估價中的較高者計入掛牌地價，無需收購主體另行補償。

　　5、場地環境調查和風險評估。開展場地污染識別工作并報市環保局審查，依據市環保局審查回復意見需要開展場地環境初步采樣調查、場地環境詳細采樣調查和風險評估等工作。

　　6、投資和收益評估。政府（集體）應當按照相關政策要求，通過市、鎮招標平臺招標或股東代表大會表決等方式選擇評估機構進行投資和收益評估。評估內容包括：土地市場價格評估、拆遷補償成本評估、公有資產市場評估、集體物業補償成本評估、配建并無償移交公共設施成本評估等。該評估結果可作為政府（集體）確定綜合收益的起始價的有效參考。

　　7、編報掛牌招商方案。掛牌招商方案主要內容包括：

　?。?）更新單元概況，包括面積、位置、四至、周邊的主要設施（如道路交通、商業網點、公共服務等）；

　?。?）更新單元現狀，包括場地使用歷史沿革和土壤污染、現狀土地和建筑使用、不動產權益確認等情況；

　?。?）更新單元劃定，包括更新單元范圍、拆除范圍、綜合整治范圍、規劃用途、建筑規模、公共設施建設要求等；

　?。?）掛牌招商條件，包括報名資格要求、政府（集體）綜合收益起始價、保證金繳納要求、公開要約收購期限、地價款支付要求、項目開發時間要求（如拆遷、開工、竣工時間要求）、成交方的其他責任等；

　?。?）掛牌招商的可行性分析，如分析不動產權益人意愿、不動產權益分散程度、宅基地及地上房屋權益人補償訴求、潛在意向參與主體等情況。

　?。ǘ┣捌诜丈痰馁Y質要求

　　1、中華人民共和國境內的企業法人（兩家及以上具有法人資格的企業可組成聯合體報名）均可報名參加前期服務商的報名,但是申請人具有以下情況的除外:（1）凡違反土地出讓合同約定欠繳土地出讓價款的以及法律、法規另有規定的；（2）失信被執行人及失信被執行人的法定代表人、主要負責人、實際控制人、影響債務履行的直接責任人員；

　　2、報名企業應對省、市及我鎮的城市更新（“三舊”改造）政策具有一定的認知、理解與執行的熟悉程度，特別是最新出臺的《關于深化改革全力推進城市更新提升城市品質的意見》、《東莞市城市更新單元劃定方案編制和審查工作指引》等政策文件具有較為深入的理解；

　　3、項目開發經驗豐富（包括但不限于具有成功的“三舊”改造整村改造或產城融合項目的一級開發經驗）；

　　4、服務時間一般為2年（涉及整村改造的可延長2年）