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為規范和指導我鎮城市更新單元實施單一主體掛牌招商工作，理順城市更新單元的前期單元劃定、土地整備及招標的相關工作流程，同時切實在城市更新過程中貫徹落實國家、省、市關于農村（社區）集體資產管理的規章制度，保障我鎮集體經濟組織及其成員的合法權益，促使農村（社區）集體資產保值增值，根據《東莞市人民政府關于印發〈關于深化改革全力推進城市更新提升城市品質的意見〉的通知》（東府〔2018〕102號）、《東莞市人民政府關于印發〈東莞市農村（社區）集體資產管理實施辦法〉的通知》（東府〔2018〕40號）等文件精神，結合我鎮實際，制定本指引。
第一章 建立前期服務商制度
第一條 本指引適用于我鎮范圍內需通過招引前期服務商開展前期工作的單一主體掛牌招商的政府統籌的鎮村合作以及集體經濟組織自行招引的城市更新項目（以下簡稱“項目”）。
第二條 前期服務商的職責是在供地之前（完成新的規劃條件），完成更新單元內的前期工作包括：
第三條 由規劃所（城市更新中心、不動產登記中心）會同農林水務局、招投標服務所、自然資源分局、財政分局、土地統籌開發辦、司法分局等部門（單位）開展前期服務商的招引工作，負責制定前期服務商的初步招引方案和確定工作內容，并通過公開采購（政府統籌項目）或者政府授權集體經濟組織（僅限集體用地為主導的更新單元）公開招引前期服務商。
第四條 開展前期工作所需墊付的費用（含政府統籌的鎮村合作項目以及集體經濟組織自行招引的項目）:
?。?/a>一）土地權屬調查費用（含土地權屬調查、房屋測繪等），所產生的費用由規劃所（城市更新中心、不動產登記中心）、自然資源分局、農林水務局、財政分局核準。
?。?/a>二）規劃研究費用（包括改造片區概念規劃、更新單元劃定與研究成果等），所產生的費用由規劃所（城市更新中心、不動產登記中心）、自然資源分局、農林水務局、財政分局核準。
?。?/a>三）評估費用（主要為政府及村集體收益評估、項目投資與風險評估等），所產生的費用由規劃所（城市更新中心、不動產登記中心）、自然資源分局、農林水務局、財政分局核準。
?。?/a>四）政府統籌的項目，由屬地村向鎮政府提出申請，以政府采購方式確定前期服務商。上述三項前期工作以每項的單價為單位，由招投標服務所實施公開采購，所產生的費用由前期服務商墊付并作技術跟進。
?。?/a>五）集體經濟組織自行招引的項目，經鎮政府批準后，上述三項前期工作以每項的單價為單位，通過鎮農村集體資產交易平臺確定專業技術隊伍，所產生的費用由前期服務商墊付并作技術跟進。
第五條 集體經濟組織在前期工作中提前開展拆遷補償工作的可由前期服務商墊付資金，拆遷補償協議應以集體經濟組織為主體，與被拆遷戶簽訂拆遷協議。
第六條 鎮政府或集體經濟組織公開招引前期服務商的服務費用，應參照相關行業收費標準執行且按最低標準執行。
上述墊付的前期工作所需的費用（憑正式票據由本指引第四條中所規定的部門核準后）連同服務商的服務費用一同支付給前期服務商：政府統籌的鎮村合作項目，如項目成功推進，確定收購主體的，項目的前期服務費用由政府統一承擔。相關費用在確定收購主體后的10個工作日內，從土地出讓金分成中一次性無息支付給前期服務商；集體經濟組織自行招引的項目，在確定收購主體后的10個工作日內，從土地溢價分成部分中一次性無息支付給前期服務商，如果沒有溢價部分則在集體經濟組織的貨幣補償中予以支付。
如項目未能成功推進（包括但不限于拆賠方案出現反復以及掛牌招商出現反復流拍，而導致項目無法推進等），政府統籌的鎮村合作項目所產生的前期費用，由鎮財政與所屬村各承擔50% （鎮財政統一一次性支付給前期服務商后，由鎮財政從集體經濟組織的其他經濟收入中予以扣除）；集體經濟組織自行招引的，由其自行承擔。
第二章 項目前期服務商準入要求
第七條 改造項目須符合省、市“三舊”改造的基本條件，無論是政府統籌還是集體經濟組織申請的項目，都必須按照“公平、公開、公正”的原則招引前期服務商。報名企業應為具有法人資格的企業，兩家及以上具有法人資格的企業可組成聯合體報名。具體要求如下：
?。?/a>二）企業開發經驗（包括但不限于具有成功的整村改造經驗或產城融合項目的一級開發經驗）；
?。?/a>三）企業對省、市“三舊”改造政策具有一定的認知、理解與執行的熟悉程度；
?。ㄎ澹┓諘r間一般為2年（涉及整村改造的可延長2年）；
?。?/a>六）納入人民法院失信黑名單的企業不得報名參與前期服務商招引工作。
第三章 鎮政府公開釆購前期服務商的工作流程
第八條 政府通過公開采購服務方式委托相關專業機構或綜合性開發企業作為服務商開展項目的前期工作。
編制并發布公開采購前期服務商的招商公告，內容應包括：
4. 對有意向參與招引前期服務商的企業資信要求（包括但不限于注冊資本、服務經驗、企業信用、服務計劃書等）；
上述資料由規劃所（城市更新中心、不動產登記中心）收集整理。
規劃所（城市更新中心、不動產登記中心）根據招引方案規定的內容整理綜合材料后，會同農林水務局、自然資源分局、財政分局、土地統籌開發辦、招投標服務所以及司法分局等相關職能部門（單位）從可行、合規、合理性等方面進行討論并擬定初步的招引方案，上報鎮黨委（擴大）會議審議。
該方案及相關資料經鎮黨委（擴大）會議審議通過后形成正式的招引方案，由財政分局、招投標服務所負責按招投標的相關程序進行公開采購。
由鎮政府與中標企業簽訂《服務協議》。
第四章 集體經濟組織公開招引前期服務商的工作流程
第九條 集體經濟組織通過民主決策程序公開招引服務商，按照以下程序實施：
?。ㄒ唬┚幹乒_招引方案
由規劃所（城市更新中心、不動產登記中心）初審后，農林水務局牽頭，規劃所（城市更新中心、不動產登記中心）配合按照集體經濟組織重大事項進行表決、公示（包括但不限于有關公開招引前期服務商的股東大會或股東代表會議表決的合法性）。集體經濟組織公開招引前期服務商的招引方案應包括：
1. 集體經濟組織關于開展前期服務商招引工作的請示及招引方案；
3.服務協議〔該協議須由集體經濟組織征詢村（社區）法律顧問或法律服務機構，如屬市、鎮關于集體資產管理的重大經濟事項的，需做好鑒證或者公證，所述資料一并提交〕；
5. 對有意向參與招引前期服務商的企業資信要求（包括但不限于注冊資本、服務經驗、企業信用、服務計劃書等）；
?。ǘ﹫笈_招引方案（500畝以下的更新單元由鎮政府批準，500畝及以上的更新單元由市人民政府批準）
規劃所（城市更新中心、不動產登記中心）受理集體經濟組織的申請材料，并會同農林水務局、自然資源分局、財政分局、司法分局等相關職能部門（單位）從可行、合規、合理性等方面對集體經濟組織提出申請的招引方案進行討論并形成初步審查意見后，由規劃所（城市更新中心、不動產登記中心）與集體經濟組織將該方案及初步審查意見，共同上報鎮黨委（擴大）會議審議。
經鎮黨委（擴大）會議討論通過后，集體經濟組織就招引前期服務商有關事宜，在東莞市公共資源交易網、東莞市農村（社區）集體資產管理網、鎮門戶網站、《東莞日報》、村（社區）公告欄等發布，公告時間不少于15個自然日。報名受理點為村委會指定辦公室。報名時間截止后5個工作日內，農林水務局和規劃所（城市更新中心）須共同審查有關報名單位資格并將審查結果反饋集體經濟組織，由集體經濟組織在收到反饋結果3個工作日內回復相關報名單位。
?。?/a>四）召開股東大會或股東代表會議集體決議選定前期服務 商
若只有一家符合條件的企業報名，經股東大會或股東代表會議表決后可以直接確認其為前期服務商；若有兩家或兩家以上符合條件的企業報名，集體經濟組織就報名企業的服務事項計劃書提交股東代表審閱，并在報名截止之日起10個工作日內，召開股東大會或股東代表會議進行表決。第一輪表決，若產生了超過三分之二股東或股東代表投票數的企業，則其確認為前期服務商，若未有超過三分之二的情況出現，則選取投票數較多的前兩家企業進行第二輪表決，第二輪表決投票數較多的企業確認為前期服務商。
集體經濟組織將確認的前期服務商在《東莞日報》、鎮政府門戶網站、鎮集體資產交易平臺、村委會公告欄進行公示，公示時間為15個自然日。
公示無異議，報鎮政府審查通過后，集體經濟組織和中標企
業簽訂《服務協議》，該協議需報規劃所（城市更新中心、不動產登記中心）備案。
第五章 附則
第十條 本指引印發實施后，城市更新單元公開招引前期服務商，要統一納入鎮政府監管，實行層級備案，禁止集體經濟組織與企業未經鎮委、鎮政府同意在本指引以外通過簽訂《意向協議》《合作協議》《框架協議》或其他形式圈地、囤地。
第十一條 本指引與市今后出臺有關前期服務商的政策文件有所沖突或不一致的地方，以市的有關政策規定為準。
第十二條 本指引自發布之日起試行，有效期一年，由規劃所（城市更新中心、不動產登記中心）負責解釋。
附件：1.關于《常平鎮城市更新單元單一主體掛牌招商招引前期服務商工作指引（試行）》的起草說明.doc
2.關于《常平鎮城市更新單元單一主體掛牌招商招引前期服務商工作指引（征求意見稿）》向社會征求意見的結果公示.png
