政策解讀：關于印發《萬江街道關于進一步完善公開選定更新單元前期服務商操作指引的意見》的通知的政策解讀　　

各社區、各部門單位：

　　現將《萬江街道關于進一步完善公開選定更新單元前期服務商操作指引的意見》印發給你們，請結合實際，認真貫徹落實。

　　東莞市萬江街道辦事處辦公室

　　2020年3月20日

　　萬江街道關于進一步完善公開選定更新單元前期服務商操作指引的意見

　　街道辦事處辦公室于2019年7月15日發出的《關于印發〈萬江街道公開選定前期服務商操作指引〉的通知》（萬府辦〔2019〕134號）經過一段時間的實踐后，現根據操作指引執行的具體情況，并結合近期上級最新下發的《東莞市人民政府關于印發〈東莞市農村（社區）集體資產交易辦法〉的通知》（東府〔2020〕14號）精神，對該操作指引重新修訂如下：

　　第一章  總則

　　第一條  堅持“公平公正、依法公開、集體決議”的原則選定前期服務商。

　　第二條  本操作指引意見適用于我街道范圍內公開選定前期服務商開展相應前期工作的更新單元。更新單元用地需符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、城市更新專項規劃及其他相關專項規劃。單元用地范圍須滿足城市更新單元劃定編制指引相關要求，單元內拆除重建區已納入“三舊”改造標圖建庫或符合入庫條件。

　　第三條  推進更新單元前期工作可選擇以下方式開展：

　?。ㄒ唬┙值雷孕袑嵤?。由街道辦事處指定部門或單位牽頭落實前期工作；

　?。ǘ┪薪值老聦倨髽I實施。受托企業可自行實施或參照政府采購程序與相關專業機構或綜合性開發企業合作開展前期工作；

　?。ㄈ┩ㄟ^政府采購委托前期服務商實施。通過政府采購方式委托相關專業機構或綜合性開發企業作為服務商開展前期工作；

　?。ㄋ模┦跈嗉w經濟組織公開招引前期服務商實施。拆除重建范圍內主要為集體土地的更新單元,街道辦事處確定更新單元范圍后、可授權土地所屬集體經濟組織通過集體決議程序公開招引服務商開展前期工作。集體經濟組織根據自身條件可選擇自行組織完成或委托具備相應資質的專業機構協助完成。單元內涉及的國有建設用地由其不動產權利人委托原屬地集體經濟組織一并公開招引前期服務商。

　　第四條  本操作指引所稱前期工作內容包括：

　?。ㄒ唬┚巿蟾聠卧獎澏ǚ桨?；

　?。ǘ┖瞬楹痛_認不動產權益；

　?。ㄈ┱髟儾粍赢a權益人意愿；

　?。ㄋ模M定拆遷補償方案；

　?。ㄎ澹┐_定政府（集體）綜合收益；

　?。┚巿髵炫普猩谭桨傅?。

　　第五條  通過政府采購或集體經濟組織公開招引前期服務商，可以采用預詢價方式確定前期服務費用或底價。前期服務費用按照“誰委托，誰支付”的原則處理，招引方在招引方案與服務協議中明確結算標準、結算時點與結算方式等內容。

　　街道辦事處統籌推進、通過政府采購方式確認前期服務商，并由街道辦事處與中標企業簽訂服務協議的更新單元，由采購人依據相關規定支付對應費用。

　　集體經濟組織采用集體決議公開招引前期服務商的更新單元，涉及前期工作的墊付費用與服務費由集體經濟組織依據招引方案與服務協議約定的標準、時點與方式進行支付。

　　更新單元內涉及的國有建設用地，前期工作相關費用由該不動產權利人按土地面積或其他可單獨核算的基數占比分攤。

　　第二章  前期服務商資格要求

　　第六條  通過政府采購方式明確前期服務商合同關系的供應商，應當具備下列條件：

　?。ㄒ唬┚哂歇毩⒊袚袷仑熑蔚哪芰?；

　?。ǘ┚哂辛己玫纳虡I信譽和健全的財務會計制度；

　?。ㄈ┚哂新男泻贤匦璧脑O備和專業技術能力；

　?。ㄋ模┯幸婪ɡU納稅收和社會保障資金的良好記錄；

　?。ㄎ澹﹨⒓诱少徎顒忧叭陜?，在經營活動中沒有重大違法記錄；

　?。┓?、行政法規規定的其他條件。

　　采購人可以根據采購項目的特殊要求，規定供應商的特定條件，但不得以不合理的條件對供應商實行差別待遇或者歧視待遇。

　　兩個以上自然人、法人或者其他組織可以組成一個聯合體，以一個供應商的身份共同參加政府采購。以聯合體形式進行政府采購的，參加聯合體的供應商均應當具備上述條件，并應當向采購人提交聯合協議，載明聯合體各方承擔的工作和義務。聯合體應該共同與采購人簽訂采購合同，就采購合同約定的事項對采購人承擔連帶責任。

　　第七條  集體經濟組織采用民主表決方式公開招引前期服務商，除滿足上述第六條要求外可根據項目的具體情況考慮以下方面：

　?。ㄒ唬﹫竺麊挝粚κ?、市城市更新政策的了解、掌握與運用的熟悉程度；

　?。ǘ﹫竺麊挝坏馁Y質等級、資信情況；

　?。ㄈ﹫竺麊挝蛔再Y本、總資產、自有資金和融資能力；

　?。ㄋ模﹫竺麊挝坏姆战涷?、服務項目數量或項目開發經驗；

　?。ㄎ澹┟鞔_是否允許聯合體報名、以及聯合體參與方式中相應資質的選取標準；

　?。┘{入人民法院失信黑名單的企業不得報名。集體經濟組織可以根據具體項目的特殊要求，規定相應的特殊條件，但不得設置不合理的要求實行差別待遇。

　　第三章  選定前期服務商操作流程

　　第八條  通過政府采購方式委托相關專業機構或綜合性開發企業作為服務商開展前期工作，具體操作流程與方式按照政府采購相關規定實施。

　　第九條  委托街道下屬企業實施，受托企業可自行實施或參照政府采購方式公開選定相關專業機構或綜合性開發企業合作開展前期工作。受托企業選擇參照政府采購方式明確合作方共同推進前期工作的，參照政府采購相關規定推進實施。

　　第十條  街道辦事處授權集體經濟組織公開招引前期服務商的，由集體經濟組織落實相關工作。集體經濟組織選擇委托專業機構協助完成相關工作的，需按集體資產管理規定完善專業機構的選取工作。大致包括以下步驟：

　?。ㄒ唬┙M織編制公開招引方案（含服務協議），并按照集體資產管理相關規定完善集體決議與公示工作

　　集體經濟組織根據相關要求組織編制招引方案（含服務協議），具體材料包括請示、招引公告、服務協議、公示證明材料、相關圖紙等。集體經濟組織按集體資產管理有關規定及組織章程對招引方案進行民主表決，表決通過后在社區財務公開欄公示不少于5日。

　?。ǘ┘w決議程序審查

　　公示期滿后，集體經濟組織按照集體資產管理相關規定將民主表決資料、公示及其他相關材料等上報街道農社資辦進行民主程序審查。

　?。ㄈ﹫笈_招引方案（含服務協議）

　　集體決議材料經農社資辦審查無異議后，由農社資辦將招引方案（含服務協議）等上報街道辦事處審批；500畝及以上的更新單元報市人民政府審批。

　?。ㄋ模┌l布招引公告并接受報名

　　公開招引方案（含服務協議）經街道辦事處或市人民政府批準后，由集體經濟組織向街道農社資辦提出交易申請。申請資料包括：

　　1．依規定由街道辦事處或市人民政府批準公開招引方案的批復文件；

　　2．擬定的公開招引方案（含服務協議）；

　　3．依權限由集體經濟組織股東大會或股東代表會議表決通過公開招引方案（含服務協議）的表決情況記錄表；

　　4．按集體經濟組織重大事項審查制度規定提交的其他材料。

　　街道農社資辦對申請材料的完整性、真實性審查無異議后，由街道招投標服務所按規定受理交易項目、與集體經濟組織簽訂集體資產交易平臺交易委托協議、并將交易項目的交易公告在東莞市農村（社區）集體資產管理網及街道政務信息網公開發布，集體經濟組織同時應在《東莞日報》及社區財務公開欄發布交易公告。從交易公告發布之日起至報名截止日不得少于15日。

　　公告發布后，街道招投標服務所按照招引公告中明確的報名時間與方式接受意向人的咨詢與報名，并審查報名人資格。關于交易流程、報名資格的咨詢，街道招投服務標所直接答復咨詢人；關于交易項目其他內容的咨詢，街道招投服務標所可商集體經濟組織后答復咨詢人。

　?。ㄎ澹╅_展評分與民主表決

　　報名時間截止后5個工作日內，集體經濟組織自行組織人員針對經街道招投標服務所審核符合資格要求的報名企業，按招引方案中的規則開展評分。集體經濟組織根據招引方案中明確的評分方案及上述評分結果優選企業，并按集體資產管理規定對優選企業進行民主表決確認入選前期服務商。

　?。┘w決議結果公示與審查

　　集體經濟組織將集體決議結果在東莞市農村（社區）集體資產管理網、街道政務信息網、社區財務公開欄進行公示，公示時間不少于5日。

　　集體經濟組織按照集體資產管理相關規定將集體決議材料、公示及相關證明材料等上報街道農社資辦審查，由農社資辦出具審查意見。

　?。ㄆ撸┖炗喎諈f議

　　公示期間無異議或異議處理完畢并經街道農社資辦審查通過后，集體經濟組織可與經表決確認入選的單位簽訂服務協議。服務協議有效期一般為2年，涉及舊村改造的可延長至3年，情況復雜的，經集體經濟組織表決、街道辦事處或市人民政府審批后可延期。街道農社資辦按照集體經濟組織重大經濟合同對服務協議的擬定、簽署實施監管。

　?。ò耍﹨f議備案與結果公告

　　服務協議須同時上報街道重大項目與發改統計辦、農社資辦、招投標服務所、三舊和城市更新辦備案。集體經濟組織需將雙方簽訂的服務協議在街道政務信息網及社區財務公開欄等進行公告。

　　第四章 部門職責

　　第十一條  自然資源分局負責單元內對應地塊土地利用總體規劃與土地利用現狀地類、用地面積與用地權屬的核查。

　　財政分局負責政府采購監督管理，依法履行對政府采購活動的監督管理職責。

　　重大項目與發改統計辦負責協調相關部門與對應社區共同推進招引工作，接受服務協議備案。

　　農社資辦負責集體經濟組織公開招引服務商的監督管理，并按照集體資產管理規定對集體經濟組織集體決議與公示材料等進行審查；負責受理集體經濟組織上報的請示與招引方案等材料并組織審查，指導集體經濟組織按要求修改完善相關材料并上報街道辦事處審議；接受服務協議備案。

　　招投標服務所負責受理交易項目，與集體經濟組織簽訂平臺交易協議，公開發布交易公告；接受意向人的咨詢和報名；發布選定服務商的確認結果；接受服務協議備案。

　　三舊和城市更新辦協助完成單元城市更新政策與要求的技術校核；接受服務協議備案。

　　第五章 附則

　　第十二條  本意見未盡事宜按照《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規范（試行）》與《東莞市農村（社區）集體資產交易辦法》（東府辦〔2020〕14號）等相關政策執行。

　　第十三條  集體經濟組織根據《關于印發〈萬江街道公開選定前期服務商操作指引〉的通知》（萬府辦〔2019〕134號）要求已于2020年3月1日前將公開招引方案（含服務協議）上報街道辦事處審議同意，并已開始掛網公布招引公告、公開接受意向人報名的城市更新單元繼續按原要求完善前期服務商選定的后續工作。

　　第十四條  本意見日后若與相關政策文件產生沖突或出現不一致的地方，按新出政策要求實施，并由重大項目與發改統計辦、三舊和城市更新辦會同農社資辦負責解釋與組織修訂。

　　第十五條  本意見自印發之日起實施，有效期至2025年2月28日。原《關于印發〈萬江街道公開選定前期服務商操作指引〉的通知》（萬府辦〔2019〕134號）不再執行。

關于印發《萬江街道關于進一步完善公開選定更新單元前期服務商操作指引的意見》的通知.pdf