各社區、各部門單位：

現將《萬江街道公開選定前期服務商操作指引》印發給你們，請結合實際，認真貫徹落實。

東莞市萬江街道辦事處辦公室

2019年7月15日

萬江街道公開選定更新單元前期服務商

操作指引

為規范我街道城市更新單元公開選定前期服務商，指導相關部門及各集體經濟組織有序推動城市更新單元單一主體掛牌招商前期工作，根據《東莞市人民政府關于印發〈關于深化改革全力推進城市更新提升城市品質的意見〉的通知》（東府〔2018〕102號）、《東莞市人民政府關于印發〈東莞市農村（社區）集體資產管理實施辦法〉的通知》（東府〔2018〕40號）、《東莞市人民政府辦公室關于印發〈東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規范（試行）〉的通知》（東府辦〔2019〕29號）等文件精神，結合我街道實際，制定本操作指引。

第一章     總則

第一條  堅持“公平公正、依法公開、民主決策”的原則選定前期服務商。

第二條 本操作指引適用于我街道范圍內公開選定前期服務商開展相應前期工作的更新單元。更新單元用地需符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、城市更新專項規劃及其他相關專項規劃。單元用地范圍須滿足城市更新單元劃定編制指引相關要求，單元內拆除重建區已納入“三舊”改造標圖建庫或符合入庫條件。

第三條 推進更新單元前期工作可選擇以下方式開展：

（一）自行實施，由街道辦事處指定部門或單位牽頭落實前期工作；

（二）委托下屬企業實施，受托企業可自行實施或參照政府采購程序與相關專業機構或綜合性開發企業合作開展前期工作；

（三）通過政府采購方式委托相關專業機構或綜合性開發企業作為服務商開展前期工作；

（四）拆除重建范圍內主要為集體土地的更新單元，確定更新單元范圍后、可授權土地所屬集體經濟組織通過民主決策程序公開招引服務商開展前期工作。集體經濟組織可選擇自行招引或委托招標代理機構開展招引前期服務商的相關工作。單元內涉及的國有建設用地由其不動產權利人委托原屬地集體經濟組織一并公開招引前期服務商。

第四條  本操作指引所稱前期工作內容包括：

（一）編報更新單元劃定方案；

（二）核查和確認不動產權益；

（三）征詢不動產權益人意愿；

（四）擬定拆遷補償方案；

（五）確定政府（集體）綜合收益；

（六）編報掛牌招商方案等。

第五條  通過政府采購或集體經濟組織公開招引前期服務商，可以通過預詢價方式確定前期服務費用或底價。前期服務費用按照“誰委托，誰支付”的原則處理，委托雙方在招引方案與服務協議中明確結算標準、結算時點與結算方式等內容。

統籌推進、通過政府采購方式確認前期服務商并由街道辦事處與中標企業簽訂服務協議的更新單元，由采購人依據相關規定支付對應費用。

集體經濟組織采用民主決策公開招引前期服務商的更新單元，涉及前期工作的墊付費用與服務費由集體經濟組織依據招引方案與服務協議約定的標準、時點與方式進行支付。

更新單元內涉及的國有建設用地，前期工作相關費用由該不動產權利人按土地面積或其他可單獨核算的基數占比分攤。

第二章 前期服務商資格要求

第六條  通過政府采購方式明確前期服務商合同關系的供應商，應當具備下列條件：

（一）具有獨立承擔民事責任的能力；

（二）具有良好的商業信譽和健全的財務會計制度；

（三）具有履行合同所必需的設備和專業技術能力；

（四）有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄；

（五）參加政府采購活動前三年內，在經營活動中沒有重大違法記錄；

（六）法律、行政法規規定的其他條件。

采購人可以根據采購項目的特殊要求，規定供應商的特定條件，但不得以不合理的條件對供應商實行差別待遇或者歧視待遇。

兩個以上自然人、法人或者其他組織可以組成一個聯合體，以一個供應商的身份共同參加政府采購。以聯合體形式進行政府采購的，參加聯合體的供應商均應當具備上述條件，并應當向采購人提交聯合協議，載明聯合體各方承擔的工作和義務。聯合體應該共同與采購人簽訂采購合同，就采購合同約定的事項對采購人承擔連帶責任。

第七條 集體經濟組織采用民主表決方式公開招引前期服務商，除滿足上述第六條要求外可根據項目的具體情況考慮以下方面：

（一）報名單位對省、市城市更新政策的了解、掌握與運用的熟悉程度；

（二）報名單位的資質等級、資信情況；

（三）報名單位注冊資本、總資產、自有資金和融資能力；

（四）報名單位的服務經驗、服務項目數量或項目開發經驗；

（五）明確是否允許聯合體報名以及聯合體參與方式中相應資質的選取標準；

（五）納入人民法院失信黑名單的企業不得報名。

集體經濟組織可以根據具體項目的特殊要求，規定相應的特殊條件，但不得設置不合理的要求實行差別待遇。

第三章  委托前期服務商操作流程

第八條 通過政府采購方式委托相關專業機構或綜合性開發企業作為服務商開展前期工作，具體操作流程與方式按照政府采購相關規定實施。

第九條 委托下屬企業實施，受托企業可自行實施或參照政府采購方式公開選定相關專業機構或綜合性開發企業合作開展前期工作。受托企業選擇參照政府采購方式明確合作方共同推進前期工作的，參照政府采購相關規定推進實施。

第十條 集體經濟組織選擇自行開展公開招引工作的，參照以下流程推進：

（一）編制公開招引方案（含服務協議），并按照集體資產管理規定組織民主決策與公示

具體材料包括請示、公告、服務協議、公示證明材料、相關圖紙等。其中招引方案中需明確報名企業資格審查委員會成立的方式與要求、前期服務內容、服務費用等。集體經濟組織按集體資產管理相關規定對招引方案組織民主表決，表決通過后在所屬社區公告欄公示不少于5個自然日。

（二）報批公開招引方案（含服務協議），發布公告并接受報名

公示無異議或異議處理完畢后報街道黨政聯席會議審議。經審議通過后，集體經濟組織就招引前期服務商有關事宜，在東莞市農村（社區）集體資產管理網、街道政務信息網、《東莞日報》、社區公告欄等發布，公告時間不少于15個自然日。集體經濟組織按照招引公告中的報名時間與方式接受報名。

（三）報名企業資格審查

報名時間截止后5個工作日內，集體經濟組織依據招引方案的要求成立資格審查委員會，由資格審查委員會對報名企業進行資格審查。

（四）民主決策

集體經濟組織按照集體資產管理相關規定就通過報名資格審查的企業進行民主決策。

（五）公示決策結果

集體經濟組織將民主決策的結果在東莞市農村（社區）集體資產管理網、街道政務信息網、社區公告欄進行公示，公示時間不少于5個自然日。

（六）民主決策程序審查

公示期間無異議或異議處理完畢后，集體經濟組織按照集體資產管理相關規定將民主表決材料、公示及相關證明材料等上報街道農社資辦審查，由農社資辦出具審查意見。

（七）確認入選企業并簽訂服務協議

經農社資辦審查無異議后，確認該企業為前期服務商并簽訂《服務協議》?！斗諈f議》須同時上報街道重大項目與發改統計辦、農社資辦、“三舊”和城市更新辦備案。

第十一條  集體經濟組織選擇委托招標代理機構組織招引前期服務商的，由受托招標代理機構按照相關規定組織實施，大致包括以下步驟：

（一）委托招標代理機構

集體經濟組織可通過民主表決的方式直接選定招標代理機構；也可采用民主表決明確選取招標代理機構的方式后，由理事會按對應的選取方式選定招標代理機構。

（二）編制公開招引方案（含服務協議），并按照集體資產管理規定組織民主決策與公示

受托招標代理機構按要求編制招引方案，具體材料包括請示、招引公告、服務協議、公示證明材料、相關圖紙等。集體經濟組織按集體資產管理有關規定對招引方案進行民主表決，表決通過后在社區公告欄公示不少于5個自然日。

（三）民主決策程序審查

公示期滿后，受托招標代理機構協助集體經濟組織按照集體資產管理相關規定將民主表決資料、公示及其他相關材料等上報街道農社資辦審查，由農社資辦出具審查意見。

（四）報批公開招引方案（含服務協議），發布招引公告并接受報名

民主決策材料經農社資辦審查無異議后，將招引方案上報街道黨政聯席會議審議。經街道審議通過后，受托招標代理機構就招引前期服務商有關事宜在東莞市農村（社區）集體資產管理網、街道政務信息網、《東莞日報》、社區公告欄等發布，公告時間不少于15個自然日。受托招標代理機構按照招引公告中明確的報名時間與方式接受報名。

（五）資格評分與民主表決

報名截止時間后5個工作日內，受托招標代理機構根據招引方案中的規則開展評分，向集體經濟組織反饋評分結果并推薦候選企業。集體經濟組織就推薦的候選企業按集體資產管理規定進行民主表決，根據表決結果確認入選前期服務商。

（六）公示確認結果

受托招標代理機構協助集體經濟組織將入選結果在東莞市農村（社區）集體資產管理網、街道政務信息網、社區公告欄等進行公示，公示時間不少于5個自然日。

（七）簽訂服務協議

公示期間無異議或異議處理完畢后，集體經濟組織與確認入選的單位簽訂《服務協議》?！斗諈f議》須同時上報街道重大項目與發改統計辦、農社資辦、三舊和城市更新辦備案。

第四章  部門職責

第十二條 自然資源分局負責審查權屬調查單位完成的權調信息圖表并核定各權屬單位的用地面積。

財政分局負責政府采購監督管理，依法履行對政府采購活動的監督管理職責。

重大項目與發改統計辦負責協調相關部門與對應社區共同推進招引工作，接受招引服務商的服務協議備案。

農社資辦負責集體經濟組織公開招引監督管理，并按照集體資產管理規定對集體經濟組織民主決策與公示材料等進行審查，以及接受服務協議的備案。

招投標服務所負責指導申請單位按相關規定實施政府采購或公開招引。

三舊和城市更新辦負責受理集體經濟組織自行實施招引項目的請示與招引方案、會同相關部門指導集體經濟組織按要求修改完善相關材料并上報街道辦審議；接受服務協議備案。

第五章 附則

第十三條 本操作指引未盡事宜按照《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規范（試行）》執行。

第十四條 本操作指引日后若與相關政策文件產生沖突或出現不一致的地方，按新出政策要求實施，并由重大項目與發改統計辦會同三舊和城市更新辦負責解釋與組織修訂。

第十五條 本操作指引自印發之日起實施，試行三年。