東莞市住房和城鄉建設局關于印發《東莞市三限房運營管理實施細則》的通知

東建房〔2022〕17號

市直有關單位，各鎮街（園區）住房城鄉建設部門、不動產登記部門：

　　《東莞市三限房運營管理實施細則》已通過市司法局合法性審查，現印發給你們，請認真貫徹執行。

東莞市住房和城鄉建設局

2022年8月24日

東莞市三限房運營管理實施細則

第一章  總則

　　第一條  根據《廣東省住房和城鄉建設廳廣東省發展和改革委員會廣東省財政廳廣東省自然資源廳中國人民銀行廣州分行中國銀行保險監督管理委員會廣東監管局關于因地制宜發展共有產權住房的指導意見》（粵建?！?020〕123號）和《東莞市人民政府辦公室關于印發〈東莞市三限房（共有產權住房）建設和分配試點方案〉的通知》（東府辦〔2021〕44號）及有關規定，結合本市實際，制定本細則。

　　第二條  本細則所稱三限房是指政府提供政策優惠，按照有關標準籌集建設，限定套型面積，限制使用范圍和處分權利，實行政府與承購人按份共有產權，面向符合規定條件的本市無房家庭供應的保障性住房，屬于共有產權住房。本細則適用于長安、虎門、塘廈、鳳崗、大朗等三限房試點項目以及經市政府批準按照《東莞市三限房（共有產權住房）建設和分配試點方案》建設的其他三限房項目。

　　第三條  市住房城鄉建設局負責全市三限房的組織實施工作。

　　市稅務局負責做好三限房項目稅費繳納的解釋工作和征收管理。

　　市不動產登記中心負責申請人的住房信息核查和三限房產權登記。

　　市人力資源社會保障局、市工業和信息化局、市科學技術局、市市場監督管理局（知識產權局）、市農業農村局、市總工會、市住房公積金管理中心等部門按照職責分工做好三限房相關工作。

　　東莞實業投資控股集團有限公司（或其下屬全資公司）以及市政府批準的其他相關企業作為政府指定的代持機構，履行政府委托職責，負責三限房的資產檔案管理、銷售合同簽訂、銷售款收取、日常使用管理等工作。

　　鎮街（園區）住房城鄉建設局（以下簡稱“鎮街住建部門”）負責屬地三限房具體分配方案的制定、公告發布和購房資格審核，會同代持機構組織房源分配和監督供后管理，建立管理臺賬、保障檔案等工作。

第二章  審核配售

　　第四條  三限房配售工作由各鎮街住建部門牽頭、代持機構配合實施。

　　第五條申請購買三限房的承購人，應同時符合以下基本條件：

　?。ㄒ唬┯信渑蓟蚬餐钭优?，承購人及其配偶、共同生活子女在我市無自有產權住房，且申購前3年內在東莞市沒有住房轉移登記記錄（農民安居房未辦理產權登記但已錄入市農房臺賬的，或經批準正在實施建設的，應統計為自有產權住房）；

　?。ǘ┚哂袞|莞戶籍的，在莞累計繳納養老保險滿3年；不具有東莞戶籍的，在莞累計繳納養老保險滿5年；

　?。ㄈ┡c三限房銷售區域用人單位簽訂勞動合同并逐月繳納養老保險滿1年（勞動合同簽訂單位與養老保險繳納單位須一致）；

　?。ㄋ模┚邆湟韵聴l件之一：大?；蛞陨蠈W歷，中級工或以上職業技能，助理級或以上職稱。

　　申購條件涉及對年齡、婚姻、戶籍、基本養老保險繳交、房產等時間的計算，以各批次配售公告發布之日的上月最后一日為截止計算時點，具體以公告為準。

　　第六條  一個家庭只能購買一套三限房。已經承購三限房的家庭和個人，承購人及其配偶不再享受本市其他住房保障政策，包括但不限于共有產權住房、公共租賃住房、政府投資保障性租賃住房、人才住房、市屬人才住房租金補貼（優惠）、人才購（租）房補貼等。

　　第七條  三限房分配按照兩個階段進行，第一階段定向分配，第二階段公開抽簽分配。

　　定向分配對象需同時符合以下條件：

　?。ㄒ唬┓箱N售對象基本條件；

　?。ǘ┚邆湟韵聴l件之一：本科或以上學歷，高級工或以上職業技能，助理級或以上職稱；

　?。ㄈ┓弦韵聝身棗l件之一：一是當前工作單位（銷售對象需與用人單位簽訂勞動合同并逐月繳納養老保險滿1年，當前工作單位及此前工作單位均符合本項條件的，養老保險繳納時限可累計計算）為：國家級高新技術企業（由市科學技術局認定），國家級專精特新“小巨人”企業、省市級專精特新中小企業、市級倍增企業（由市工業和信息化局認定），市級百強創新企業、市級瞪羚企業（由市科學技術局認定），或市委、市政府有關文件明確的其他重點扶持或獎勵的經濟貢獻突出企業。二是獲得以下榮譽之一：獲得發明專利或實用新型專利（由市市場監督管理局認定），東莞市技術能手（由市人力資源社會保障局認定），東莞市職工技術標兵（由市總工會認定），東莞市級或以上黨委政府頒發的獎項，廣東省級或以上職能部門頒發的獎項。

　　第八條   第一階段定向分配結束后，房源有剩余的，面向鎮街（園區）符合銷售對象基本條件的人員開展第二階段公開抽簽分配。

　　第九條  房源取得銷售許可后1年內未銷售完畢的，面向全市范圍內符合銷售對象基本條件的人員進行公開抽簽分配。

　　第十條申購人需提交如下申請資料和證明文件：

　?。ㄒ唬〇|莞市三限房申購表（原件）;

　?。ǘ┥曩徣思凹彝コ蓡T（配偶及共同生活子女）的身份證及戶口本（復印件，現場核驗原件）;

　?。ㄈ┥曩徣说幕橐鰻顩r證明，離異的應當提交離婚證以及離婚協議書，或者已生效的法院離婚判決書（復印件，現場核驗原件）;

　?。ㄋ模┥曩徣思凹彝コ蓡T（配偶及共同生活子女）的不動產查冊證明（復印件，現場核驗原件）;

　?。ㄎ澹┥曩徣怂@學歷學位、職業技能、專業技術職稱或專利、榮譽等材料（復印件，現場核驗原件）。

　　第十一條 三限房實行網上申購，具體按照以下程序進行：

　?。ㄒ唬┌l布公告。開發建設單位取得預售許可證后，鎮街住建部門會同開發建設單位制定三限房配售方案，經市住房城鄉建設局審核后發布公告。

　?。ǘ┚W上申購。申購人可在三限房項目開通網上申購期間登錄提交申請，如實申報個人及家庭成員、戶籍、婚姻、住房、社保等信息，并作出承諾。

　?。ㄈu號排序。網上申購截止后，對成功登記的申購人進行搖號（抽簽）確定選房次序。

　?。ㄋ模┵Y格審查。根據選房次序及按照項目房源數一定倍數初選出入圍申購人及后備申購人，名單在市住房城鄉建設局、鎮街（園區）官方網站面向社會發布。入圍申購人、后備申購人向鎮街住建部門提供本細則第十條規定的材料，進行資格審核。未通過資格審核的入圍申購人，取消其資格，由后備申購人依次遞補。經審核通過的入圍申購人、后備申購人的名單及選房次序號，在市住房城鄉建設局、鎮街（園區）官方網站公示5日。申購人對公示情況有異議的，應在公示期間申請異議復核，并提交相關證明材料；其他組織和個人對公示情況有異議的，應在公示期間內向鎮街住建部門或市住房城鄉建設局書面申請異議復核，并提交相關證明材料。

　?。ㄎ澹┌葱蜻x房。開發建設單位應提前在銷售現場和市住房城鄉建設局、鎮街（園區）官方網站發布選房公告，明確選房時間、地點、批次安排等。公示期滿，符合條件的入圍申購人、后備申購人按選房次序號依次選房，選完即止。

　?。┵彿看_認。成功選房的申購人前往指定地點與開發建設單位（代持機構）簽訂房屋認購書、繳納定金，并按約定時間簽訂買賣合同等相關材料，以及繳納房款，逾期視為放棄。

　　因申購人放棄選房或放棄購房確認，導致本輪選房購房結束后仍有剩余房源的，根據上述第“（三）”步確定的選房次序，按剩余房源數量的一定倍數初選出下一輪入圍申購人及后備申購人，按照上述第“（四）”－“（六）”步進行選房購房，直至無剩余房源或無剩余申購人為止。

　　第十二條  申請家庭正在承租公共租賃住房、政府投資保障性租賃住房、人才住房或享受住房租金補貼（優惠）的，應在辦理三限房買賣合同網簽前騰退所租住房屋或由有關部門停止發放住房租金補貼（優惠）。

　　第十三條 承購人放棄選定房屋或選定房屋后未簽訂認購書或購房合同，取消三限房購房資格，3年內不得再次申購?！?/p>

第三章  產權登記

　　第十四條  承購人應與開發建設單位、代持機構簽訂三限房購房合同。購房合同中應明確產權份額、使用規定、轉讓限定、抵押約定、繼承約定、違約責任等內容。承購人應當按照有關規定和合同約定，不得分割個人產權份額。

　　第十五條  三限房經審核予以登記的，不動產登記部門應當在不動產權證書共有情況欄填寫“按份共有”。在不動產登記簿和不動產權證書附記欄標注共有產權住房、抵押登記及居住權設立、共有人及比例等內容。

　　第十六條  承購人購買三限房，可以按照有關貸款規定申請住房公積金、商業銀行等購房貸款。除承購人購買三限房申請按揭需辦理抵押登記外，在承購人取得完全產權前，承購人不得以任何形式對三限房設立抵押權（含抵押權預告）及居住權。

第四章  供后管理

　　第十七條  三限房小區實行市場化的物業管理，由承購人承擔住房及其附屬設施的日常維修養護、物業服務等費用，在物業小區內行使業主權利，繳納按照整套住房全部產權建筑面積計算的住宅專項維修資金和物業管理服務費，并享受住宅專項維修資金和物業管理服務的相應權利。 

　　第十八條  承購人持有的三限房產權執行市場化商品房的限售政策。

　　三限房承購人取得不動產權證書未滿限售年限的，不允許轉讓其持有的產權份額。

　　第十九條  承購人取得三限房不動產權證書達到限售年限的，允許一次性轉讓其所持有的全部產權份額。

　　承購人需轉讓的，可在市住房城鄉建設局官方網站或代持機構發布房源轉讓信息，也可通過房地產經紀機構發布轉讓信息及提供經紀服務。

　　承購人可按雙方協商自愿原則轉讓給代持機構或其他符合三限房銷售對象基本條件的受讓人，受讓資格由所屬鎮街住建部門會同代持機構核定。承購人和受讓人自行商定轉讓價格，并按相關規定承擔各自應承擔的稅費。新承購人獲得的房屋產權性質仍為“共有產權住房”，所占房屋產權份額不變。

　　代持機構回購承購人所持產權份額并再次轉讓的，不受我市市場化商品房轉讓年限的限制，受讓人應符合三限房銷售對象基本條件，受讓資格由所屬鎮街住建部門會同代持機構核定。

　　第二十條  三限房首次取得不動產權證書滿5年后，承購人可以通過購買代持機構產權份額獲得完全產權，承購人與代持機構按相關規定承擔各自應承擔的稅費。在繳清購房款及稅費后，承購人持代持機構提供的書面證明，到不動產登記部門辦理不動產轉移登記。

　　第二十一條 以下承購人在購買政府持有份額時可享受折扣優惠：

　?。ㄒ唬┏匈徣巳〉貌粍赢a權證書滿5年（以不動產權證書登記日期為準）且入戶東莞滿3年的，承購人可按屆時市場評估價8折一次性購買政府持有份額。

　?。ǘ┮罁稏|莞市優才卡管理暫行辦法》（東府〔2020〕81 號）申領并持有莞香卡的可按屆時市場評估價7折購買，持有玉蘭卡的可按屆時市場評估價5折購買。

　　第二十二條  承購人及其配偶、共同生活子女在莞購買市場化商品房（包括新建商品房及二手商品房）前，需取得三限房完全產權或退出本房屋產權。

　　第二十三條  三限房承購人應當按照房屋管理有關規定和供后房屋使用管理的約定使用房屋，不得擅自出租轉借、長期閑置、改變用途、改變房屋結構，影響房屋使用功能和質量安全。

　　第二十四條  三限房承購人因家庭成員就業、子女就學等原因確需出租住房的，應征得代持機構同意，并與代持機構、承租人簽訂住房出租使用協議。承購人和代持機構按照所占房屋產權份額獲得租金收益的相應部分，具體應在購房合同中約定。租賃行為應符合本市住房租賃管理相關規定。

第五章  物業管理

　　第二十五條 三限房物業管理按照商品住宅小區物業管理模式執行。物業管理的表決權由承購人和代持機構按規定共同行使。業主大會、業主委員會根據《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》《東莞市物業管理辦法》等有關規定產生。

　　第二十六條  在代持機構擁有三限房產權份額期間，承購人須配合代持機構或受委托的物業服務企業的日常巡查工作，共同做好房屋的使用管理。

　　第二十七條  物業服務企業除傳統物業管理外，可根據需求有償提供家居保潔、物業維修、社群活動、圖書驛站、共享健身房、寄存服務、搬家服務等便民服務。

　　第二十八條 開發建設單位移交給代持機構的房源，空置期間產生的物業管理費由代持機構負責。已銷售的房源自交付之日起所產生的所有物業管理等相關費用由承購人自行承擔。

第六章  監督管理

　　第二十九條  房地產經紀機構及其經紀人員不得違規代理三限房出租業務。

　　第三十條  市住房城鄉建設局、鎮街住建部門及其委托的代持機構可以通過以下方式進行監督檢查：

　?。ㄒ唬┰儐柵c核查事項有關的單位和個人，要求其對相關情況作出說明、提供材料；

　?。ǘz查物業使用情況；

　?。ㄈ┎殚?、記錄、復制承購人和共住人的有關資料，了解保障對象的身份、住房、財產和信用等情況；

　?。ㄋ模┓?、法規規定的其他方式。

　　有關單位和個人應當配合監督檢查，按照要求如實提供相關材料。

　　第三十一條  承購人應如實填報申請文書，故意隱瞞或虛報住房、婚姻、工作、榮譽等情況，或偽造相關證明材料申請三限房的，由市住房城鄉建設局、鎮街（園區）、代持機構根據權限范圍予以處理，且承購人5年內不得再次申請購買本市三限房。具體處理方式如下：

　?。ㄒ唬┮讶〉觅Y格的，由鎮街住建部門取消其購買資格；

　?。ǘ┮押灱s的，開發建設單位應當與其解除購房合同，承購人承擔相應的法律責任；

　?。ㄈ┮训怯洶l證至承購人名下的，由代持機構回購其所持份額，并以原購房價與回購時市場評估價較低者作為回購價格。承購人對住房內部進行維修、裝修的費用不予退還。若承購人拒不配合回購，代持機構保留追究承購人法律責任的權利。

第七章  附則

　　第三十二條  本細則第五條所稱的共同生活子女是指未成年或雖已成年但未具備穩定收入來源的子女；所稱的養老保險是指職工基本養老保險，不包括靈活就業人員養老保險、城鄉居民養老保險以及其他商業養老保險。

　　本細則第七條所稱的市委、市政府有關文件明確的其他重點扶持或獎勵的經濟貢獻突出企業，包括但不限于：單項冠軍企業（由市工業和信息化局認定）、市級以上工程技術研究中心和重點實驗室企業（由市科學技術局認定）、“東莞建造”優質施工企業（由市住房城鄉建設局認定）等市委市政府明確扶持或獎勵的企業；獲得發明專利或實用新型專利是指近5年獲得發明專利或實用新型專利授權的發明人（以該專利被國家知識產權局首次公開登記在案的前三發明人為準）。

　　第三十三條  若代持機構出現清算等情況，由市政府明確其名下的三限房的處置方式及代為履行政府委托職責的主體。

　　第三十四條  三限房銷售過程中，與現有市場化商品房銷售政策相沖突的，以本細則規定為準。

　　第三十五條  本細則由市住房城鄉建設局負責解釋。

　　第三十六條  本細則自印發之日起施行，有效期至2027年8月23日。

　　本規范性文件已經市司法局合法性審查同意發布，編號為DGSZFHCXJSJ-2022-070。

　　政策解讀：《東莞市三限房運營管理實施細則》政策解讀