關于印發《東莞市人民政府國有資產監督管理

委員會市屬國有企業土地使用權及物業

出租管理辦法》的通知

 

東國資〔2019〕68號

 

各市屬企業：

現將《東莞市人民政府國有資產監督管理委員會市屬國有企業土地使用權及物業出租管理辦法》印發給你們，請遵照執行。執行中若有問題，請及時向我委反饋。

 

東莞市人民政府國有資產監督管理委員會

2019年9月30日

 

東莞市人民政府國有資產監督管理委員會

市屬國有企業土地使用權及物業

出租管理辦法

 

第一章  總  則

第一條  為加強我市市屬國有企業土地使用權及物業管理，進一步規范土地使用權及物業出租行為，防止國有資產流失，根據《中華人民共和國企業國有資產法》《中華人民共和國合同法》《企業國有資產交易監督管理辦法》（國務院國資委、財政部令第32號）等法律、法規、規章的有關規定，結合本市實際情況制定本辦法。

第二條  本辦法適用于東莞市人民政府授權東莞市人民政府國有資產監督管理委員會（以下簡稱“市國資委”）履行出資人職責或監管的國有全資及控股企業、國有實際控制企業及其下屬各級國有全資及控股企業、國有實際控制企業等市屬企業（以下統稱“市屬國有企業”）。

第三條  本辦法所稱土地使用權是指市屬國有企業通過土地出讓、土地劃撥及受讓方式取得的國有土地使用權，依法不得出租的土地使用權除外；本辦法所稱物業是指市屬國有企業所有的房產（含地下建筑物）及其附著物，用于分配給本企業職工租住的存量住宅及依法不得出租的物業除外。

第四條  本辦法所稱土地使用權及物業出租，是指市屬國有企業作為出租人，將本企業上述第三條所述的土地使用權及物業，全部或者部分出租給自然人、法人或者其他組織（以下簡稱“承租人”）使用，并由承租人支付租金的行為。

第五條  土地使用權及物業出租原則：（一）必須嚴格遵守國家有關法律、法規等相關規定，符合國家路線、方針、政策等方面的要求；（二）堅持公開、公正、公平的原則，企業應根據擬出租的土地使用權及物業實際情況，合理設置承租人資格條件，包括但不限于承租人主體資格條件、管理能力相關條件等，但不得出現具有明確指向性或者違反公平競爭的內容；（三）堅持經濟效益與社會效益相結合的原則，充分發揮企業土地使用權及物業存量資源優勢，以土地使用權及物業出租有效帶動區域產業轉型升級，并切實履行社會責任。

 

 

第二章  健全制度

第六條  市國資委直接監管企業負責依照本辦法及時制定本企業及其下屬企業的土地使用權及物業出租管理制度，并最遲不得晚于本辦法公布之日起一個月內按管理關系報市國資委。相關管理制度應當明確企業土地使用權及物業出租的具體管理事項，相關事項的具體審批流程。

第七條  市屬國有企業應建立土地使用權及物業出租管理臺賬，加強對出租的土地使用權及物業的跟蹤管理，嚴格規范出租行為。

第八條  市屬國有企業應對本企業土地使用權及物業出租進行可行性論證，并在此基礎上制定合理可行的出租方案，出租方案應包括以下內容：

（一）擬出租的土地使用權及物業的基本情況（土地使用權及物業明細、地點、面積、規劃用途等）；

（二）出租目的及可行性；

（三）出租期限、租金標準及出租用途；

（四）承租條件、招租底價及底價擬訂依據、招租方式等。

第九條  市屬國有企業應加強土地使用權及物業租賃合同的管理，規范租賃合同的審批及管理流程。市屬國有企業擬簽署租賃合同的，租賃合同約定的單次出租的期限原則上不得超過5年。如因政府產業引導、扶持政策等特殊情況需要延長租期的，單次出租期限最長應不超過10年，市政府已有相關政策及規定的除外。

第十條  有下列情形的土地使用權及物業出租，租賃合同約定的單次出租期限可不受5年出租期限的限制而適當延長，但延長后的期限不得違反《中華人民共和國合同法》有關租賃期限不得超過20年的規定：

（一）市政府有相關規定的；

（二）承租方需進行較大規模的修繕改造，經市國資委直接監管企業按決策程序討論通過，并按本辦法第十七條辦理。

第十一條  有下列情形之一的土地使用權及物業不得出租：

（一）土地使用權及物業權屬存在爭議的；

（二）土地使用權及物業權屬因司法機關或行政機關的生效裁判文書、通知書、決定書等受到限制的；

（三）共有土地使用權及物業未取得其他共有人同意的；

（四）擅自改變土地使用權及物業出租合同約定的用途及物業規劃審批的建筑物使用功能的；

（五）物業屬于違法、違章建筑的；

（六）不符合房屋建筑工程質量等安全標準的；

（七）已抵押的土地使用權及物業，未經抵押權人同意的；

（八）其他依法不得出租的情形。

第十二條  除以下情形外，市屬國有企業出租的土地使用權及物業，承租人不得轉租：

（一）用于各類專業市場、商場、產業園、孵化器等需要分租的土地使用權及物業；

（二）市政府相關規定允許轉租的。

對于不得轉租的土地使用權及物業，承租人確因特殊情況需要轉租的，應向出租人提出書面申請，并由市屬國有企業董事會或其他決策層審議通過。

第十三條  市屬國有企業原則上不得以為出租的物業提供能源供應、免收或少收物業管理費等非租金條件向承租人實施優惠。

 

第三章  決策程序

第十四條  市屬國有企業應嚴格規范土地使用權及物業出租行為，決策應遵循以下程序：

（一）科學、充分地開展土地使用權及物業出租的可行性研究；

（二）廣泛聽取法律顧問或法律中介機構的意見和建議；

（三）必要時可組織召開論證會，形成具有專家個人簽名的評審意見；

（四）嚴格按照企業內部決策程序審議，嚴禁個人擅自決定或改變集體決策意見。

第十五條  土地使用權及物業出租涉及改建、擴建、城市更新改造的，企業在出租方案制訂過程中應與市發展和改革局、市自然資源局、市生態環境局、市住房和城鄉建設局、市應急管理局、市公安消防支隊等政府職能部門加強溝通，需要報請審批或核準的，應當按規定報有關部門審批或核準。

第十六條  市屬國有企業的土地使用權及物業出租方案應提交企業董事會或其他決策層研究決定，決策資料應及時建檔備案。相關決策及信息還應按照廠務公開要求進行公開，自覺接受職工監督。

第十七條  對證載登記為非工業、非倉儲類的土地使用權及物業，約定單次出租期限超過5年的租賃合同，市屬國有企業須經市國資委直接監管企業董事會審核，并按管理層級逐級上報至市國資委備案；對證載登記為工業、倉儲類的土地使用權及物業，約定單次租賃期限超過5年的租賃合同，市屬國有企業須經市國資委直接監管企業董事會審核，并按照管理層級逐級上報至市國資委審批。提交市國資委備案或審批的出租項目，市屬國有企業應同時提交董事會審議通過的出租方案、董事會決議、法律意見書。

 

第四章 招租

第十八條  市屬國有企業土地使用權及物業出租，原則上應當采取公開招租的方式在市產權交易中心進行。公開招租的信息應當通過產權交易機構或市級及以上媒體進行公告，公告期不得少于10個工作日。合同期滿或提前終止后，應重新公開招租，原承租人享有同等條件下的優先承租權。

公開招租的底價應當通過市場詢價或第三方評估方式確定。如同時采用市場詢價和第三方評估方式的，出租底價應按照兩者就高的原則確定。如通過市場詢價的方式確定出租底價的，市屬國有企業應當以周邊相同地段、功能和用途類似的土地使用權及物業的市場出租價格，以及東莞市房屋租金參考價為參考依據，并充分考慮市場供求情況。

經兩次公開招租，僅有一個報名者符合條件的，經市國資委直接監管企業審議批準后，市屬國有企業可以采取協議租賃方式對土地使用權及物業進行出租，并按規定公示5個工作日無異議后方可實施。經兩次公開招租仍無報名者的，經市國資委直接監管企業審議批準后，市屬國有企業可按不低于出租底價的90%價格重新進行公開招租。

第十九條  存在以下情形的，市屬國有企業可采用非公開招租的方式對土地使用權或物業進行出租：

（一）涉及國計民生、公益性、文物保護等特殊要求的土地使用權及物業出租；

（二）可能危及公共安全、影響公共衛生和社會秩序等，造成重大社會影響的土地使用權及物業出租；

（三）市屬國有企業（含不同國有資產監督管理機構監管企業）之間的土地使用權及物業出租；

（四）位置偏僻、面積小、難以出租，或租金較低不宜采取公開招租的；

（五）經市政府批準可不采取公開招租的土地使用權及物業。

市屬國有企業采用非公開招租的方式對土地使用權或物業進行出租的，應當優先采用其他有利于公平競爭的方式，至少應當向3個以上的自然人、法人及其他組織發出邀請。對采用非公開招租的方式對土地使用權及物業進行出租的，出租價格由市國資委直接監管企業按資產評估的相關規定通過評估確定。

第二十條  市屬國有企業土地使用權及物業出租，應選擇符合區域功能定位和產業定位的項目，并選擇有較強履約能力的承租人，優先考慮世界500強企業、國有控股上市企業、有較強經濟實力和良好信譽的民營企業等。選擇承租人時，市屬國有企業應當對承租人進行資信調查，選擇資信情況好、經濟實力強具備較好履約能力的承租人。市屬國有企業應當以出租土地使用權及物業作為產業發展平臺，大力發展適合國家重要中心城市發展的現代產業。

 

第五章  合同簽訂及執行

第二十一條  市屬國有企業土地使用權及物業租賃應依據《中華人民共和國合同法》訂立書面租賃合同，并依法在市國資委直接監管企業辦理登記備案手續。同時，由市國資委直接監管企業做好下屬國有企業租賃合同的登記備案工作。

第二十二條  土地使用權及物業租賃合同的內容應包括但不限于下列條款：

（一）租賃當事人姓名或者名稱及住所；

（二）土地的位置、面積、用途、取得方式、地上建筑物及附著物等基本信息，或物業的坐落、面積、結構、裝修、附屬設施和設備狀況；

（三）租賃用途、期限；

（四）租金標準和租金調整的時間、幅度以及租金的支付時間和方式；

（五）土地使用權及物業交付日期；

（六）土地使用權及物業使用要求和修繕責任；

（七）土地使用權及物業安全管理工作內容及責任；

（八）土地使用權及物業轉租的約定；

（九）土地使用權及物業返還時狀態和增添物的處置；

（十）合同變更、解除、終止的條件；

（十一）違約責任；

（十二）合同糾紛的解決方式；

（十三）合同的法律適用（特別是承租人為戶籍地或注冊地在中國大陸地區以外地區的自然人、法人或其他組織）；

（十四）當事人約定的其他條款。

第二十三條  租賃合同一旦簽訂生效，原則上不允許變更。確因重大情況需要變更租賃合同內容的，由出租方原決策機構審議通過。變更內容涉及租賃價格、租賃期限等核心條款的，市屬國有企業應當重新按照本辦法規定進行招租。

第二十四條  承租人有下列行為的，出租人應依法解除合同，收回出租的土地使用權及物業，出租人由此遭受的損失，應積極向承租人追索：

（一）將承租的土地使用權及物業擅自轉租、轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；

（二）擅自拆改結構或改變用途的；

（三）拖欠租金超過合同約定的金額或期限的；

（四）利用承租土地使用權及物業進行違法活動的；

（五）故意損壞承租物業的；

（六）對存在的安全隱患，不予整改或整改不合格的；

（七）法律、法規規定其他可以收回土地使用權及物業的情形。

第二十五條  有下列情形之一的，作為合同一方的市屬國有企業應及時提出變更或解除租賃合同，以維護自身合法權益，防止對國有資產造成損害：

（一）因法律、法規調整或不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的；

（二）因城市建設規劃或城市更新改造需要拆遷的；

（三）相關事項已經合同約定或當事人協商一致但未能履行的。

第二十六條  市屬國有企業土地使用權及物業租賃合同中應當特別載明合同終止的特殊情形及免責條款，如出現因市政建設需要搬遷、土地被收儲和企業改制重整等需終止合同的情形，出租方有權終止合同。

第二十七條  在合同履行過程中，承租人需要增加租賃面積或延長租賃期限，企業應對增加的租賃面積或延長的租賃期限，按照新的出租事項依照本辦法的有關規定及有關程序處理。

第二十八條  市屬國有企業應根據租賃市場供需狀況，在租賃合同中約定租金遞增比例。

第二十九條  除上述需在租賃合同各種載明的事項外，市屬國有企業與承租人依法約定的其他事項，應在合同中予以明確。

 

第六章  監督檢查

第三十條  市國資委將加強對市屬國有企業土地使用權及物業出租管理工作的指導和監督，每年不定期組織對市屬國有企業土地使用權及物業出租管理工作的監督檢查，依法行使監督職能。企業監事會應將企業土地使用權及物業出租工作納入重要監督事項，對企業土地使用權及物業出租工作進行監督，對企業土地使用權及物業出租情況進行定期檢查，發現問題及時上報。

第三十一條  土地使用權及物業出租單位是出租行為的責任單位，企業負責人是本企業租賃行為第一責任人，企業紀檢（監察）、審計等有關部門應對本企業的土地使用權及物業出租工作進行全程監督，定期檢查和隨機抽查，及時發現并糾正存在的問題，確保土地使用權及物業出租規范有序進行。市屬國有企業應于每年3月前將本企業上年度土地使用權及物業租賃出租情況按管理關系報市國資委，并抄送企業監事會。

第三十二條  土地使用權及物業租賃合同一旦生效，市屬國有企業與承租人都應嚴格履行。企業應加強履約監管，保證合同正常履行，加強對出租土地使用權及物業的安全、消防等監管。

第三十三條  承租人不履行或不完全履行合同時，作為出租人的市屬國有企業應依法及時采取有效措施，維護企業利益。因未及時采取措施或者措施不當造成國有資產損失的，企業主要負責人及相關責任人應承擔相應的法律責任及行政責任。

第三十四條  市屬國有企業相關責任人在土地使用權及物業出租過程中，違反相關法律法規，違反本辦法規定，違反本企業相關管理制度以權謀私、濫用職權、玩忽職守，造成國有資產損失的，將按照相關法律法規，及《國務院辦公廳關于建立國有企業違規經營投資責任追究制度的意見》（國辦發〔2016〕63號）等相關規定依法承擔法律責任；如涉及刑事犯罪的，移送司法機關處理。

 

第七章  其他

第三十五條  市屬國有企業與承包方簽訂承包經營協議，涉及土地使用權及物業出租的，應參照本辦法執行。

第三十六條  本辦法中“超過”不包括本數在內。

第三十七條  本辦法由市人民政府國有資產監督管理委員會負責解釋。

第三十八條  本辦法自2019年11月1日起施行，有效期至2024年10月31日。

 

（本規范性文件已經市司法局合法性審查同意發布，編號為GYZCJDGLWYH-2019-063）