點擊查看政策文件（政策解讀）：石碣鎮人民政府辦公室關于印發《石碣鎮城市更新單一主體掛牌招商項目公開招引前期服務商操作指引（試行）》的通知

    為規范我鎮城市更新工作，指導我鎮公開選定更新單元前期服務商工作，在城市更新改造過程中規范有序實施單一主體掛牌招商，石碣鎮規劃管理所草擬了《石碣鎮城市更新單一主體掛牌招商項目公開招引前期服務商操作指引（試行）》（以下簡稱《指引》），現就相關事宜解讀如下：

    一、《指引》出臺背景和意義

    為深入學習貫徹落實習近平總書記重要講話精神，全面準確貫徹高質量發展的根本要求，我市近年出臺了一系列改革優化城市更新政策機制，全力推進城市更新提升城市品質。引入前期服務商制度，以便規范有序地開展城市更新單一主體公開掛牌招商工作，建立公平、公正、公開的城市更新市場。我所草擬了《石碣鎮城市更新單一主體掛牌招商項目選取前期服務商工作操作指引（試行）》，助推石碣鎮城市更新品質提升。

    二、《指引》起草依據

    根據《東莞市人民政府關于印發〈東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規范（試行）>的通知》(東府辦[2019]29號 )及有關法律、法規、規章及政策規定，制定本操作指引。

    三、《指引》的框架及主要內容

    《指引》共七章，包含三十一條，具體內容如下：

第一章總則。適用范圍：我鎮范圍內公開選定前期服務商開展相應前期工作的更新單元。開展更新單元前期工作可選擇的方式：鎮政府自行實施、委托鎮下屬企業實施、通過政府采購委托前期服務商實施和授權集體經濟組織公開招引前期服務商實施。

    第二章前期服務商資格要求。我鎮人民政府可根據項目實際情況設定公平、公正、公開競爭的報名資格要求。明確了通過政府采購的應具備六點條件，采用集體招引的除具備政府采購的六點條件，還應綜合考慮七個內容。服務時間為2年，涉及舊村改造的可延長至3年。

    第三章選定前期服務商操作流程。集體經濟組織將擬啟動公開選定前期服務商的更新單元向鎮城市更新中心提交改造申請，鎮城市更新中心初審后，復函給集體經濟組織。集體經濟組織編制公開招引方案材料后，上報鎮城市更新評審小組。通過審查后，集體經濟組織將公開選定前期服務商的有關事宜進行民主決策。報鎮黨政領導班子聯席會議審議通過后，集體經濟組織就公開選定前期服務商有關事宜在相關網站及公告欄等發布公告，集體經濟組織在規定時間內受理企業報名，由農林水務局審查企業報名資格，通過農村集體資產交易平臺公開選取前期服務商，經集體經濟組織召開股東代表大會或戶代表大會表決同意后簽訂服務協議，確定前期服務商。

    第四章前期服務費用的結算。通過政府采購或集體經濟組織公開招引前期服務商，可以通過預詢價方式確定前期服務費用或底價。前期服務費用按照“誰委托，誰支付”的原則處理，招引方在招引方案與服務協議中明確結算標準、結算時點與結算方式等內容。

    第五章實施前期服務工作的內容及要求。前期服務商的工作主要內容包括：編制更新單元劃定方案、核查和確認不動產權益、征詢不動產權益人意愿、擬定拆遷補償方案、確定政府（集體）綜合收益及編報掛牌招商方案。

    第六章部門職責。明確了自然資源分局、財政分局、農林水務局、城市更新中心和規劃管理所相關業務部門的工作分工。

    第七章附則。指引自印發之日起實施，有效期三年。

    四、重要內容解讀

    （一）前期服務商的具體工作內容

    前期服務商的具體工作主要內容，包括6項（編報更新單元劃定方案、核查和確認不動產權益、征詢不動產權益人意愿、擬定拆遷補償方案、確定政府（集體）綜合收益和編報掛牌招商方案）以及其他開展更新單元改造的必要工作。

    1、編報更新單元劃定方案。包括更新單元范圍、拆除范圍；更新方向、規劃用途；更新單元總建筑規模和各類用途建筑規模的上限值；公共設施類型、用地規模、建設主體、移交方式及其他要求。

    2、核查和確認不動產權益。在開展不動產權益核查工作時，需由有資質的機構進行調查，調查結果須經鎮自然資源分局、不動產登記中心審核并加蓋公章，具體按照市相關政策要求執行。不動產權益人包括以下三類：集體土地所有權人；依法登記的土地使用權人、房屋所有權人；土地、房屋實際使用人。

    3、征詢不動產權益人意愿。在開展不動產權益人意愿征詢工作時，應對更新單元拆除范圍內的所有不動產權益人進行意愿征詢，并取得其權益土地面積合計占比和權益人數合計占比均達90%以上的書面同意的意見。同意的事項至少包括：同意其所有或實際使用的土地、房屋納入更新范圍；同意按照單一主體掛牌招商的相關政策實施更新改造。

    4、擬定拆遷補償方案。在擬定拆遷補償方案時，應廣泛聽取和尊重改造范圍內權益人意見，擬定補償標準并取得該部分權益人的人數80%以上書面同意。集體經濟組織補償應以物業補償為主，物業補償占比原則上不低于60%。集體經濟組織補償條件納入拆遷補償方案，作為其擁有的各類不動產權益的補償，并列入掛牌底價。其他不動產權益人補償可以根據實際需要，由集體經濟組織擬定對其他不動產權益人的拆遷補償方案，作為收購主體與其他權益人協商的指導標準。

    5、確定政府（集體）綜合收益。政府（集體）綜合收益包括實物性收益和地價款，實物性收益在掛牌招商公告中約定，地價款通過網上競價確定。實物性收益包含：單元劃定方案提出的政府無償取得的公共設施用地、成交方建設并無償移交政府的公共設施、成交方承擔的綜合整治工程及其他由成交方貢獻的用地、用房；拆遷補償方案明確的集體經濟組織的物業補償。地價款包含：政府的土地出讓收益；拆遷補償方案明確的集體經濟組織的貨幣補償。

    6、編報掛牌招商方案。掛牌招商方案主要內容包括：

    （1）更新單元概況，包括面積、位置、四至、周邊的主要設施（如道路交通、商業網點、公共服務等）；

    （2）更新單元現狀，包括場地使用歷史沿革和土壤污染、現狀土地和建筑使用、不動產權益確認等情況；

    （3）更新單元劃定，包括更新單元范圍、拆除范圍、綜合整治范圍、規劃用途、建筑規模、公共設施建設要求等；

    （4）掛牌招商條件，包括報名資格要求、政府（集體）綜合收益起始價、保證金繳納要求、公開要約收購期限、地價款支付要求、項目開發時間要求（如拆遷、開工、竣工時間要求）、成交方的其他責任等；

    （5）掛牌招商的可行性分析，如分析不動產權益人意愿、不動產權益分散程度、宅基地及地上房屋權益人補償訴求、潛在意向參與主體等情況。

    （二）前期服務商的資格要求

    1、供應商參加政府采購活動應當具備下列條件：具有獨立承擔民事責任的能力；具有良好的商業信譽和健全的財務會計制度；具有履行合同所必需的設備和專業技術能力；有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄；參加政府采購活動前三年內，在經營活動中沒有重大違法記錄；法律、行政法規規定的其他條件。

    2、兩個或以上法人或者其他組織可以組成一個聯合體，以一個供應商的身份共同參加政府采購。參加聯合體的供應商均應當具備上述條件。

    3、集體經濟組織以民主決策程序公開招引前期服務商，除滿足上述要求外可根據項目的具體情況考慮以下方面：報名單位對省、市城市更新政策的了解、掌握與運用的熟悉程度；報名單位的資質等級、資信情況；報名單位注冊資本、總資產、自有資金和融資能力；報名單位的服務經驗、服務項目數量或項目開發經驗；明確是否允許聯合體報名以及聯合體參與方式中相應資質的選取標準；納入人民法院失信黑名單的企業不得報名。

    4、服務協議有效期一般為2年，涉及舊村改造的可延長至3年，情況復雜的，經集體經濟組織表決、鎮人民政府或市人民政府審批后可延期。

    5、除政府主導項目外，同一服務商（含以聯合體報名的所有參與單位及項目公司的所有股東企業）在石碣鎮轄區范圍內開展前期服務商相關事項的項目不得超過3宗（已完成前期服務工作的項目不計）。

    （三）前期服務商招引流程

    1、通過政府采購服務方式委托相關專業機構或綜合性開發企業作為服務商開展前期工作，具體操作流程與方式按照政府采購相關規定實施；

    2、委托鎮下屬企業實施，受托企業可自行實施或參照政府采購方式公開選定相關專業機構或綜合性開發企業合作開展前期工作；

    3、鎮政府授權集體經濟組織公開招引前期服務商的，由集體經濟組織落實相關工作。大致包括以下步驟：

    （1）組織編制公開招引方案。經城市更新中心復函同意啟動工作后，集體經濟組織根據相關要求組織編制招引方案（含服務協議），具體材料包括招引公告、服務協議、相關圖紙等。

    （2）招引方案審查。集體經濟組織將招引方案提交鎮城市更新評審小組進行審查。鎮城市更新評審小組根據招引方案規定的內容整理綜合材料后，征求鎮相關部門意見并出具紙質意見回復。鎮城市更新評審小組審核通過后回復審查意見。

    （3）組織集體決議與民主程序審查。招引方案經鎮城市更新評審小組審核通過后，集體經濟組織按集體資產管理有關規定及組織章程對招引方案進行民主表決，表決通過后在村（社區）財務公開欄公示不少于5日。公示期滿后，相關材料等上報鎮農林水務局進行民主程序審查。

    （4）報批公開招引方案（含服務協議）。集體決議材料經鎮農林水務局審核通過后，由集體經濟組織將招引方案（含服務協議）等上報鎮黨政領導班子聯席會議審批；500畝及以上的更新單元報市人民政府審批。

    （5）發布招引公告并接受報名。公開招引方案（含服務協議）經鎮政府或市人民政府批準后，由集體經濟組織向鎮農林水務局提出交易申請。審查無異議后，按規定受理并與集體經濟組織簽訂集體資產交易平臺交易委托協議，交易公告需在東莞市農村（社區）集體資產管理網、鎮政務信息網、《東莞日報》、村（社區）財務公開欄發布交易公告。從交易公告發布之日起至報名截止日不得少于15日。

    （6）集體決議。報名時間截止后5個工作日內，集體經濟組織按照集體資產管理相關規定對通過報名資格審查的企業進行民主決策。鎮農林水務局相關工作人員需列席集體經濟組織民主決策會議，集體經濟組織協助做好錄音錄像。

    （7）集體決議結果公示與審查。集體經濟組織將集體決議結果在東莞市農村（社區）集體資產管理網、鎮政務信息網、村（社區）財務公開欄進行公示，公示時間不少于5日。集體決議相關材料需上報鎮農林水務局審查并出具審查意見。

    （8）簽訂服務協議。服務協議須由集體經濟組織征詢村（社區）法律顧問或法律服務機構意見后，呈送石碣司法分局審查。如屬市、鎮關于集體資產管理的重大經濟事項的，需做好鑒證或公證，并報農林水務局審查。

    （四）服務期限及政策期限

    1、服務協議有效期一般為2年，涉及舊村改造的可延長至3年，情況復雜的，經集體經濟組織表決、鎮人民政府或市人民政府審批后可延期。

    2、本指引自發布之日起試行三年。

  東莞市石碣鎮規劃管理所

2021年2月8日