東莞時間網4月3日訊 發現新增商業辦公用房擅自加層、增加面積或者改變使用用途、平面布局等涉嫌違反規劃行為的，移交屬地“兩違辦”查處；對新增的“商改住”實行零容忍，一經發現，依法對項目開發商予以嚴厲懲處，并計入征信，情節嚴重的限制或禁止參與土地交易市場……

　　4月3日，東莞市自然資源局、東莞市住房和城鄉建設局、東莞市市場監督管理局、東莞市城市管理和綜合執法局四部門聯合發布《東莞市嚴控商業辦公房改公寓工作方案》（簡稱《方案》），向市場釋放出我市堅決遏制新的“商改住”行為的明確信號。

　　我市有關工作人員表示，我市將完善商業辦公用房全鏈條管理，杜絕新增“商改住”項目。對于出現新增“商改住”行為的項目，責成開發商限期整改，并停止剩余用房的銷售和辦證手續，直至整改到位。

　　信號：

　　嚴禁新的“商改住”行為一經發現按“兩違”查處

　　《方案》明確，對存量與新增商業辦公用房實行分類管理。存量方面，加強建筑安全監管。增量方面，嚴格新增商業辦公用房的管控，強化屬地鎮街（園區）和部門相關行政審批的協同監管，加大懲處力度，多管齊下，堅決杜絕新的“商改住”行為。

　　一直以來，我市禁止“商改住”行為，但尚未形成全流程協同管理的制度。截至目前，全市只出臺了一份由原城鄉規劃局、住房和城鄉建設局、原房產管理局于2017年聯合印發的《關于加強商業辦公類建筑項目管理的通知（試行）》，從建筑設計規范上提出了限制“商改住”行為的措施，但僅對施工、驗收、銷售等環節作出了相關要求。

　　“一份文件未能形成系統的管理機制，未能遏止我市的‘商改住’行為?！蔽沂杏嘘P工作人員表示。

　　此次東莞出臺新措施，四部門及屬地鎮街明確各自責任，形成政策監管組合拳。在業內人士看來，將有效打擊“商改住”的擦邊球行為，更加有效規范非法商改住行為，遏制市場亂象，進一步維護購房者的利益。

　　業內人士分析，此前商改住之所以受到部分購房者追捧，因為面積小、總價低，吸引了部分經濟實力有限的購房人以及投資客上車。東莞四部門聯合發文，遏制新的“商改住”行為，與目前東莞商辦類項目違規銷售現象不無關系。

　　銷售方面，開發商誘導消費者，聲稱所售項目具備居住功能，避談規劃用途，通過底價為噱頭，并以附加合同中免除裝修費為誘餌，誘導消費者購買。

　　裝修方面，并無主管部門進行行政審批，導致開發商和物業公司成了“最終審批部門”。所以開發商一般會在銷售環節將裝修合同捆綁銷售以實現“商改住”，既避開行政審批，降低部門責任，使得雙方“都能接受”，又能將法律責任轉移到購房者身上。

　　我市有關工作人員舉例介紹，開發商向購房者展示裝修為住宅樣式的樣板間，來暗示或者虛假宣傳項目的居住功能，并采取購房合同與第三方裝修公司簽訂裝修合同捆綁簽訂的方式，將“商改住”行為轉變為業主自行委托的裝修和改建，而此類裝修工程按規定是無需向相關部門報建及驗收的。

　　危害：

　　存在諸多風險隱患沖擊房地產市場健康運行

　　“‘商改住’項目擅改建筑結構，通過虛假宣傳誤導消費者，沖擊房地產市場健康運行，在建筑安全、消防安全等方面存在風險隱患，容易引發社會矛盾?！蔽沂杏嘘P工作人員表示，商辦用房土地開發強度大、建筑密、日照少，不利于居住。

　　開發商一般以商業辦公用途進行立項、報建、施工、驗收等合規審批，后期通過改建、二次裝修、虛假宣傳等方式銷售“商改住”用房，規避了行政審批。據介紹，近年來“商改住”的投訴糾紛中，集中在商住混合用地，投訴原因包括公寓升值較慢、小區管理混亂、小區公服設施分配不均、無法落戶入學等，影響社會穩定。

　　由于用途與設計不匹配，“商改住”項目普遍一層多戶、公共通道窄，且可能商住混雜。消防部門認為，這屬于典型的“三合一”場所，其防火分區和消防設施大多未做相應的改建，極大增加了火災、疏散等安全隱患。

　　同時，商辦用房屬于公共建筑，設計標準和消防要求，明顯區別于居住建筑，后期加建夾層、加裝管道燃氣等違法行為，容易產生建筑安全和消防安全隱患。除此之外，部分商、住混雜的項目，人員復雜且流動性高，相互干擾、管理難度大，存在治安風險。

　　“商業辦公樓一層常有20多個單間，住宅項目一層一般為4-6戶?！谈淖　?，其消防疏散能力有限，一旦出現緊急情況，不僅存在消防隱患，還可能出現踩踏事件?！蔽沂杏嘘P工作人員說。

　　隨著“商改住”項目的增加，規劃上與實際上的用地功能結構、居住人口、公共設施需求等方面存在差異，導致片區公共服務設施、交通設施、市政基礎設施錯配，影響相關領域部門的科學決策和實際管理。

　　我市有關工作人員表示，商辦項目用于企業經營，目的是提供持續稅收能力。因此商辦項目用地土地出讓價格較住宅項目土地出讓價格要低很多。由于價格優勢和不限購，“商改住”項目必然會吸引部分有住房需求的購買者，影響市場公平性，也對住宅產品銷售造成沖擊，一定程度上影響了我市土地供應。

　　舉措：

　　加強銷售和裝修監管新增項目不予辦證

　　從產品類型來看，“商改住”項目一直以30-80平方米的小戶型為主。從庫存情況來看，40平方米以下、40-60平方米的占比均為36%。據調研，開發商近幾年為迎合市場需求，開始推出大戶型乃至超過200平方米大平層、商墅類的商改住“豪宅產品?！?/p>

　　為杜絕新增“商改住”項目，《方案》將完善商業辦公用房全鏈條管理，進一步優化商業辦公類項目的建筑設計管控措施，包括但不限于平面立面設計、最小套內面積、建筑層高、功能井布局等方面，壓縮“商改住”的操作空間。

　　“銷售和裝修，是開發商實現‘商改住’的關鍵環節?！蔽沂杏嘘P工作人員介紹，“商改住”項目從立項到后期監管，涉及多個行政部門審查審批環節。開發商嚴格按商業辦公用途立項、供地、方案審批、規劃驗收后，一般會選取監管力度較為薄弱的裝修環節實現“商改住”。

　　根據《方案》，我市將完善建設工程設計方案審查標準，加強建設工程施工階段的監管，規范房地產銷售管理，完善裝修環節監管。

　　銷售管理方面，督促開發企業在銷售現場設立公示牌，向購房人明示房屋的規劃用途、土地使用年限、契稅、物業服務費、水電費標準及配套建設指標。加強開發企業和銷售代理公司發布的銷售廣告、宣傳活動、樣板房的檢查力度，在購房合同中與購房人明確項目的商業辦公屬性，告知購房人嚴格按規劃用途使用，不得擅自改變用途，對虛假宣傳的依法予以查處。

　　裝修監管方面，建立健全既有建筑裝修管理制度，加強對裝修各方責任主體監管，從嚴查處開發企業、裝修公司、業主等主體的違法違規行為。發現商業辦公用房擅自加層、增加面積或者改變使用用途、平面布局等涉嫌違反規劃行為的，移交屬地“兩違辦”查處；發現危及建筑結構安全和消防安全的，分別移交屬地住建、消防部門查處。

　　《方案》強調，商辦用房應按照規劃許可載明的內容辦理不動產首次登記，凡發現結構、面積、布局與規劃許可內容不一致的，不予辦理不動產首次登記。一經發現新增“商改住”行為，依法對項目開發商或業主（改建人）予以嚴厲懲處，并計入征信，情節嚴重的限制或禁止參與土地交易市場。

　　規劃：

　　加大保障性住房用地供給把控商辦用房供給量

　　商住混合用地，是東莞十多年前遺留下的商業習慣。制度設計的初衷，是在比較大的商住小區，規劃商業用地，用作小區生活配套，建設大型商超等等。位于莞城的東湖花園、位于東城的世紀廣場，就是采取此類設計。

　　傳統的商住混合用地涇渭分明，低層為商超，中高層為住宅。上述工作人員表示，10多年前實體商超“吃香”，商住混合用地大型商超的價值，絕對不低于住宅。但近年來實體商超不景氣，用于建設公寓反而銷售得更快。因此，目前的商住混合用地，往往是一棟高層商業辦公樓（公寓）配套幾棟住宅樓。

　　事實上，商務辦公類項目違規進行變相改造為公寓、住宅等具有居住功能的建筑進行出售的行為在各大城市常有出現，即便是一線城市，曾經一度在市場交易中占據一定比例。

　　2017年左右，以北京、上海為主的一線城市出臺嚴厲政策打擊非法商改住，諸如北京規定新建商辦類項目最小分割單位不能少于500平方米；不能出售給個人，只能是企事業單位、社會組織。2019年，佛山規定，商務辦公類建筑每一分割單元的套內面積不得小于200平方米（首層除外）。

　　對于東莞而言，目前市場上商業、商務辦公類產品庫存高企，政策收緊無疑將增加項目的去化難度。

　　我市有關工作人員表示，我市將加強規劃實施時序管理，實行商業辦公用房去化周期與規劃調整、項目審批相掛鉤的管控方式，針對去化周期過長的鎮街，暫不予以批準商業辦公用地，減少商辦類土地供應。

　　據了解，《方案》的出臺，旨在進一步規范商業金融用地、商住混合用地上的商業辦公用房等非住宅房地產項目的管理，有著更長遠的考慮。

　　根據《方案》，我市堅持應居則居、應商則商，從源頭上加強全市商業辦公用房的規劃布局、總量供給和開發時序管理，從源頭上把控商業辦公用房的合理供給量。結合市場需求和庫存情況，引導“三舊”改造項目、軌道站點TOD地區及其他不適宜規劃為商業金融業用地、商住混合用地的，調整為剛需型商品房、保障性住房、公共設施等用地。優化土地用途管制，設立配套型住宅用地，加大我市保障性住房用地的供給，滿足新市民、青年人的住房需求。