東府〔2020〕24號
東莞市人民政府關于加快鎮村工業園
改造提升的實施意見
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各鎮人民政府（街道辦事處），市府直屬各單位：
為加快建設省制造業供給側結構性改革創新實驗區，深入貫徹落實《東莞市人民政府關于深化改革全力推進城市更新提升城市品質的意見》（東府〔2018〕102號），更加突出城市更新的產業優先導向，大力推進鎮村工業園改造提升，進一步拓展產業升級空間，有效增強制造業高質量發展的基礎，結合我市實際，提出如下意見。
一、總體要求
——指導思想。堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實習近平總書記對廣東工作的重要批示指示精神，牢牢把握東莞“三區疊加”的重大歷史機遇，結合推進省委“1+1+9”工作部署，狠抓執行力建設，進一步提振精神狀態，全力推動我市“1+1+6”工作思路落地執行，加快建設“灣區都市、品質東莞”。以建設全省制造業供給側結構性改革創新實驗區為統領，緊緊圍繞打造粵港澳大灣區先進制造業中心的目標任務，更加突出城市更新的產業優先導向，將大力推進低效鎮村工業園“工改工”作為城市更新的主攻方向，政府強力推動、市場深度參與，采用連片“工改工”、單宗“工改M1”、單宗“工改M0”、產城融合、園區整治（下統稱“工改工”）多種方式，多措并舉降低成本、提高收益、創新模式、破解難題、服務保障，不斷拓展優化高品質、低成本的產業發展空間，優化新興產業布局，引入高水準產業運營主體，集聚產業創新資源，促進新興產業加快集聚發展，加快提升產業承載力和城市功能品質，更好地支撐東莞參與粵港澳大灣區建設以及對接支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區。
——目標任務。2020年起，以低效鎮村工業園改造為核心，實施“工改工”三年行動計劃，力爭三年完成“工改工”拆除整理30000畝，開工建設產業用房2000萬平方米以上，拓展優化產業發展空間，為推動制造業高質量發展提供空間保障。結合東莞實際，逐步建立一套政府推動、市場運作的“工改工”機制，充分調動村（社區）、原權利人、開發企業、入駐企業和金融機構等各方積極性，形成共同推進“工改工”的強大合力。
二、全環節降低成本
（一）保障產業空間。嚴格落實工業保護線管控要求，除因公共服務設施、市政和交通基礎設施、綠地、廣場、租賃型人才住房和保障性住房等公共利益需要外，嚴格限制線內工業用地調整為其他用途，尤其不得調整為居住、商業等經營性用途。工業保護線外，嚴格限制小面積（用地面積150畝以下）的“工改居商”類更新單元。建立“工改工”與“工改居商”掛鉤聯動機制，“工改居商”類更新單元前期服務商招引、方案審批與“工改工”計劃完成情況掛鉤。實行更新單元“產業用地占比”底線管控。結合房地產市場運行情況，調整城市更新區片市場評估價和折扣系數，合理引導土地用途調整利益預期。
（二）降低補償成本。研究制定拆遷補償指引和標準，鼓勵以產業用房、物業置換方式補償，合理降低拆賠比，把“工改工”拆遷補償成本控制在合理范圍。引導通過將補償款置換為股權、基金份額、信托份額等方式，實現補償款延時支付，減小即時支付壓力，將補償款回流項目投資，保證村（社區）取得長期的穩定收益。對優質工業企業可以置換的方式為企業重新安排工業用地，以協議方式出讓。
（三）降低用房貢獻。進一步減輕改造項目成本壓力，除規劃要求的公共設施用地外，“工改M0”項目相應減少或免于向政府無償貢獻土地和產業用房。軌道交通TOD控制范圍內的“工改M0”項目（包括R0部分）不實行利益分成。
（四）降低公配負擔。“工改M1”按需移交公共配套設施用地，“工改M0”集中貢獻公共配套設施用地按最低2%比例、不少于3000平方米執行?！肮じ腗0”項目配置配套型住宅（R0）產生的學位需求，可由鎮街（園區）通過統籌平衡或異地配建的方式解決，并在配套型住宅（R0）銷售前落實（R0作為人才住房的，在銷售給個人前落實）。異地配建的公共設施可列入單一主體掛牌招商方案，其建設費用作為地價款起始價的扣減項，并按《東莞市人民政府辦公室關于印發進一步鼓勵城市更新促進固定資產投資若干政策的通知》（東府辦〔2019〕61號）認定計稅成本。
（五）降低稅費成本。經市政府批準的單一主體掛牌招商更新單元（項目），其不動產權益收購歸宗屬于政府征收（收回）房產、土地并出讓的行為，按《國家稅務總局廣東省稅務局? 廣東省財政廳? 廣東省自然資源廳關于印發〈廣東省“三舊”改造稅收指引（2019年版）〉的通知》（粵稅發〔2019〕188號）及相關稅收政策辦理。按“三舊”改造政策減免完善用地手續過程中的耕地占用稅、耕地開墾費、新增建設用地土地有償使用費。
（六）降低融資成本。鼓勵銀行機構向獲得市重大項目“綠色通道卡”或市重點“工改工”項目“藍色優服卡”的項目給予信貸支持。充分利用政策性銀行資金額度高、利率低、期限長等優勢，鼓勵商業銀行機構給予優惠貸款支持，推動發行“工改工”專項信托計劃和市城市更新“工改工”子基金，積極引入各類低成本資金。探索通過產業地產基金、產業股權基金、融資租賃、收益權信托、資產證券化等方式給予開發主體融資支持，鼓勵村（社區）的閑置資金投資“工改工”項目或購買相關金融產品。
三、全鏈條提高收益
（七）鼓勵提容增效。在符合規劃和建筑安全要求的前提下，鼓勵土地使用者通過廠房加層、廠區改造、內部用地整理等途徑提高土地利用率。除安全、消防等特殊規定或行業生產有特殊要求外，“工改M1”項目容積率應不低于2.0，并可按生產需要申請提高容積率；工業保護線內提高后容積率不超過3.5的，按控制性詳細規劃微調處理。建筑密度（≤50%）、建筑高度（≤60米）、綠地率等符合技術規范的調整，結合規劃許可直接辦理，無需進行控制性詳細規劃調整。
（八）實施優惠地價。在符合規劃、不改變用途的前提下，現有工業用地或倉儲用地提高容積率、宗地合并或分割、縮減用地紅線、調整建筑高度、建筑密度或綠地率等變更情形的，不再增收土地出讓金或補簽土地出讓合同，通過簽署變更協議簡易辦理。國有出讓土地使用權人自行改造的“工改工”項目，剩余使用年限不變、提高容積率的，免收地價款，可以補繳地價款延長土地使用年限。國有劃撥工業用地補辦出讓按區片市場評估價的40%補繳土地出讓金。
（九）支持在建工程抵押。允許“工改工”項目分區、分期、分棟辦理在建工程抵押及余額抵押，按分期建設需要，支持原已設定在建工程抵押的廠房竣工后，通過加入新的在建抵押物方式注銷原建筑物抵押后辦理現售，保證開工、抵押、現售滾動開發的資金需求。市不動產登記中心推行“不動產+金融”全流程電子化審批模式，并在市民服務中心設置不動產抵押專窗，實現“工改工”項目在建工程抵押項目一窗辦理、一級審核、即到即辦。
（十）提高財政獎補。制定城市更新“工改工”項目財政補助扶持辦法，每年從城市更新項目地價款市、鎮街分成部分安排專項預算，對“工改M1”、園區整治的改造主體按規定標準給予專項財政獎補，補助費用由市、鎮街按5:5分擔。加大連片改造的獎補力度，75畝以內最高補助1000萬元；每增加75畝，封頂金額增加1000萬元?！肮じ墓ぁ备脑祉椖客恋仄秸⒔涙偨脂F場勘驗后撥付拆除補助，工程竣工驗收后再撥付新建補助?！肮じ墓ぁ表椖坑嬏岬能壍澜煌ńㄔO發展專項資金，市財政全額補助給改造主體。鎮街（園區）統籌村（社區）集體所有廠房、村（社區）收回原出租廠房的，可按一定標準給予村（社區）租金補助。
（十一）增加稅收獎勵。實行稅收留成專項補助，對于拆除面積75畝以上的連片“工改M1”項目，自項目首期工程竣工驗收后五年內，入駐的規模以上工業企業或經市工業和信息化局核定的工業企業，其繳交的稅收市鎮留成部分，其中增值稅（市、鎮留成25%）、企業所得稅（市、鎮留成20%），全額補助給改造主體。拆除面積大于50畝小于75畝但畝均稅收達到市規定的招商標準的，參照前述規定給予三年補助。政府征收村（社區）集體土地或村（社區）將集體土地轉為國有土地交政府收儲改造的，鎮街可參照前述補助獎勵給村（社區），探索建立村（社區）參與稅收分成等長效機制。
（十二）支持產業用房分割轉讓。國有土地上面積15畝、容積率3.0以上的“工改M1”高標準廠房和工業大廈項目，工業生產用房可按幢、層等為基本單元進行分割轉讓（現售），滿足無獨立用地需求的中小微制造業企業發展的空間需要，最高分割轉讓比例為工業生產用房總計容建筑面積的70%，單層建筑面積最少為500平方米；因產業鏈招商、定制改造等需要并按“一事一議”報請市政府同意可提高分割轉讓比例；分割轉讓的工業生產用房后續維護和管理參照《物業管理條例》執行。鼓勵市屬企業、鎮街（園區）、村（社區）等置換或購置“工改M1”“工改M0”項目的產業用房，相應面積不計入該項目分割轉讓面積，不受產業用房受讓主體資格限制，但二次轉讓應符合新型產業用地（M0）相關政策要求。
四、多路徑創新模式
（十三）鼓勵政府收儲改造。政府征收村（社區）舊廠房實施“工改工”的，土地出讓價款扣除計提項目及鎮街（園區）征地拆遷和土地平整等成本費用后，余額可部分或全部用于支持村（社區）發展，土地掛牌條件中可約定配建一定比例的物業補償給被征收土地的村（社區），以保證村（社區）取得長期的穩定收益。
（十四）鼓勵農村集體改造。集體經濟組織將集體土地轉為國有土地后自行改造、村企合作（適用于“舊項目”）的“工改工”項目計收的地價款，扣除計提項目后，余額全部用于支持村（社區）發展。村（社區）申請“工改M0”項目開發主體準入認定，無需具備類似項目開發運營經驗。支持村（社區）通過磋商交易方式引入產業運營商，提高“工改工”項目的產業策劃、規劃設計、招商運營水平，探索試行EPC、EPC+O、F+O、EPC+O+F等多種改造方式，磋商交易的具體操作按照《東莞市農村（社區）集體資產交易辦法》執行。
（十五）鼓勵歷史用地企業改造。原簽訂歷史用地協議使用但未辦理流轉出讓手續的集體土地，經農村集體民主表決同意、鎮街（園區）審核后，可按最高年限直接辦理集體土地流轉出讓手續并由受讓人作為改造主體，無需通過農村集體資產平臺交易，流轉出讓地價可參照國有建設用地使用權延長使用年限計算。原集體建設用地使用權人自行改造需延長使用年限的，適用本條規定。
（十六）鼓勵市屬國企參與。鼓勵市屬國有企業參與連片“工改工”，本意見的政策措施適用于市屬企業土地整備開發項目。制定市屬企業土地整備開發操作規范，鼓勵與鎮街（園區）、農村集體、城市更新基金、產業運營商合作，通過“工改居商”項目收益反哺連片“工改工”，實現經濟成本收益綜合平衡，儲備一批低成本產業空間。鼓勵市屬、鎮屬企業對自有工業園區或收購舊廠房進行升級改造，建設都市型工業園。
（十七）鼓勵人才住房籌建。鼓勵市、鎮街（園區）安居房公司通過購買、合作開發等方式取得“工改M0”中的配套型住宅R0作為人才住房，擴大我市人才安居住房的籌集渠道。配套型住宅R0作為人才住房的，視同社會力量籌集建設人才住房管理，市、鎮街（園區）安居房公司自行制定配租配售方案，經屬地鎮街（園區）審定、報市住房城鄉建設局備案后實施，可參照《東莞市人才安居辦法（試行）》相關規定運營和監管。
（十八）鼓勵定制改造。鼓勵提前聯合招引開發企業、產業運營商和入駐企業，根據入駐企業工藝、流程的需求，對工業生產用房和配套用房的層高、寬度、承重等進行個性化定制建設，實現工藝設計與建筑設計同步、建筑施工與設備安裝同步、工程竣工與投產達效同步，縮短企業入園進駐時間?！肮じ腗1”工業廠房高度一般不超過60米，層高一般按首層不高于8米、二層以上不高于6米控制，因工藝、流程的需求并提供相關論證說明，可適當放寬局部建筑的高度和層高要求。
五、多舉措破解難題
（十九）破解指標規模難題。每年省“三舊”改造工作考核獎勵的新增建設用地指標優先用于保障“工改工”項目和工業騰挪安置建設用地需求。各鎮街（園區）騰挪的建設用地規模，優先滿足“工改工”項目需求。鼓勵各鎮街（園區）通過跨省域購買城鄉建設用地增減掛鉤節余規模和指標，用于解決歷史用地建設用地規模和用地指標問題。
（二十）破解標圖入庫難題。實地在2009年12月31日前已建設使用且符合上蓋物占地比例要求，但第二次全國土地調查或最新的土地利用現狀圖確定為非建設用地，不涉及復墾且確需改造建設的，落實建設用地規模后可納入標圖建庫范圍?！肮じ墓ぁ表椖繉⑾噜彾嘧诘卣w入庫的，可以整體核算上蓋物占地比例，但不得包含已認定為閑置土地且未完成處置的地塊。
（二十一）破解連片改造難題。75畝以上“工改工”項目在整體規劃前提下，配套設施（行政辦公及生活服務）可跨宗地集中設置、整體核算，與工業用房同步設計、同步報批、同步建設、同步驗收。工業保護線內拆除面積300畝以上“工改M1”地塊，可與工業保護線外非相連“工改居商”地塊捆綁形成一個更新單元，一并核算更新單元劃定相關指標，工業用地面積占經營性用地合計面積比例不低于70%，“工改居商”地塊與“工改M1”地塊捆綁推進，實現土地供應、規劃報建、竣工驗收三同步。
（二十二）破解園區整治難題。對于園區整治項目涉及的歷史違法用地、違法建筑，符合不影響國土空間規劃近期實施和公共設施建設、建筑經鑒定符合安全使用要求、權屬無爭議、不存在權利限制情形等條件的，在繳納違法建筑罰款后可按東莞市歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑補辦不動產權手續要求完善手續。在滿足消防安全和建筑安全的前提下，舊工業區可合理增加電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設施，由鎮街（園區）監管，相關單位、企業實施。開展村級工業園基礎環境整治，實行廠房外立面、圍墻風貌管控，拆除亂搭亂建設施和違章建筑，清理垃圾，搞好廠區周邊綠化美化。
（二十三）破解拆遷補償難題。對于已流轉出讓或簽訂歷史用地協議的集體土地，鼓勵村（社區）按原流轉出讓協議或歷史用地協議約定收回土地并給予補償。對于補償標準存在爭議的，優先由雙方協商解決，協商結果經民主決策程序同意即可。如雙方協商不一致，由村（社區）提起民事訴訟方式收回集體土地。
（二十四）破解歷史用地手續問題。2006年8月31日前掛靠鎮街（園區）或鎮屬企事業單位使用的國有劃撥工業、倉儲用地，經鎮街（園區）資產管理機構報鎮街（園區）批準后，無需進行“招拍掛”，可直接補辦協議出讓到實際使用單位；涉及地上建筑產權的，可以一并捆綁出讓。由于歷史原因已批工業、倉儲用地范圍內未辦理規劃許可手續，需要按照現行新規劃條件變更土地使用條件、調整土地紅線和完善規劃審批手續的，可徑行辦理，無需納入補辦不動產權試點項目臺賬。
六、全方位機制保障
（二十五）強化市級統籌協調。加強市級統籌，成立市領導牽頭的市鎮村工業園改造提升工作專班，總體統籌推進，細化工作計劃，加強督導協調，著力打通政策落地、項目落地的各個環節。市自然資源局、市工業和信息化局、市司法局、市財政局、市住房城鄉建設局、市農業農村局、市金融工作局、市投資促進局、東莞市稅務局、市不動產登記中心等單位按照職責分工出臺配套政策和操作細則，落實本意見政策措施。建立市級快速回應快速協調工作機制，及時解決項目存在問題，確定解決方案，避免出現問題懸置、工作停滯的情況。
（二十六）強化鎮街職責職權。結合轄區鎮村工業園區面積，將全市任務目標分解落實到各鎮街（園區），任務完成情況納入鎮街（園區）班子考評。不涉及完善用地手續的“工改工”項目改造方案委托鎮街（園區）審批，報市自然資源局備案。擴大“一次性審批”制度實施范圍，全面整合需經鎮街（園區）審批事項，由鎮街（園區）黨政班子聯席會議一次性進行審批。全面強化鎮街（園區）工作力量，健全鎮街（園區）城市更新工作體制機制。充分發揮主動性，由相關領導、部門和社區代表等組成強有力的談判隊伍，進村入戶，高效開展談判磋商，最大限度壓縮前期工作周期。
（二十七）狠抓工作督導督辦。“工改工”各項工作任務完成情況實行月度通報、季度督導，對工作進度滯后、工作落實不到位的牽頭部門或鎮街（園區），由市領導約談責任單位負責人，并向市有關部門通報。針對重大連片“工改工”項目，實行市、鎮街（園區）領導掛點督導、專人跟辦，層層傳導壓力，提高執行力，項目進展信息和困難問題直報掛點領導，及時召開現場督導會，及時破解梗阻疑難，落實進度節點。
（二十八）實行項目分類推進。建立“工改工”三年行動計劃項目庫，綜合項目規模、產業類型、計劃進度等多方面因素，對庫內項目實行分類管理，更加精準地配置政策資源、行政服務資源，引導市場資金、社會資源向優質項目傾斜，對于優質項目核發“藍色優服卡”，向銀行等金融機構推薦給予融資信貸支持；對于進展緩慢項目，作出退庫處理。
（二十九）提升行政審批效率。區分設立“工改工”項目一般審批程序和簡易審批程序，按控制性詳細規劃實施的“工改工”項目實行簡易審批程序，標圖建庫、單元劃定方案、改造方案、征地方案、收地方案、收儲方案、供地方案等一次受理、合并審批。未有控制性詳細規劃覆蓋的連片“工改工”可直接通過規劃選址評估方式編制地塊的控制性詳細規劃圖則。取消所有城市更新“舊項目”批次計劃審批，“一圖一表”納入建設用地規劃條件申辦材料一并審理，前期研究報告與控制性詳細規劃調整論證報告同步開展技術審查?！肮じ墓ぁ表椖可婕暗馁Y格、資質認定實行隨報隨審，不受間隔一年的時間限制。建立“容缺受理、延期后補”事項清單，嚴格區分關鍵材料和形式審查材料，對關鍵材料具備、形式審查材料暫缺或暫存瑕疵的，原則上予以容缺受理。建立部門審查事項清單，進一步理清部門審查職責，提高審批效率。
（三十）提高基層運作效率。編印專門面向基層干部、群眾的政策圖解、案例解讀，開展專場政策宣講，讓基層充分知曉政策、熟悉操作，打通政策傳導的“最后一公里”。制定城市更新村集體表決事項指引，指導村組集體理順項目表決程序，鼓勵有條件的項目實施一次性表決、授權表決，提高表決工作效率。進一步厘清法律關系，已確權登記的國有建設用地上的“工改工”項目標圖建庫、單元劃定方案、“1+N”總體實施方案等審批事項，無需村（社區）出具審查意見。
（三十一）完善協同執法機制。在城市更新重點片區，從用能、用水、排污、建筑安全、消防安全、市場監管、城市管理、稅費征管等方面，綜合施策，協同執法，清退一批“散亂污”企業，淘汰一批落后產能，拆除一批危舊廠房、違法建設廠房、超出廠房火災危險性進行生產的廠房。嚴格執行《東莞市農村（社區）集體資產交易辦法》，加強鎮村工業園廠房的租賃管理，村（社區）集體所有的廠房新租、轉租、續租的，須報鎮街（園區）審查。
（三十二）構建資源對接機制。市工作專班協調市科技局、市工業和信息化局、市金融工作局、市投資促進局等部門，與各鎮街（園區）建立“信息互通、資源對接”機制，并通過舉辦多種形式的“工改工”專題招商推介交流會，搭建與開發企業、工業企業、金融機構常態化交流對接的機制和平臺，實施全程聯動、定制開發，推動土地資本、產業資本、金融資本、智力資本高效對接與優化配置。
（三十三）加強宣傳咨詢培訓。充分利用報刊、廣播、電視等新聞媒體和網絡新媒體，加大政策宣傳力度，跟蹤報道成效明顯的“工改工”重點項目，宣傳“工改工”的成功范例與成熟經驗。建立市、鎮兩級咨詢點，充分發揮市工商聯、市城市更新協會及其他行業組織、協會的平臺作用，進一步延伸服務網絡，拓寬政企溝通協商渠道，更加精準、高效地為企業提供咨詢服務，及時解難答疑。面向鎮街（園區）、村（社區）、企業等不同群體，組織開展專題政策宣講和實操業務培訓。
（三十四）嚴格實行考核獎懲。在鎮街（園區）班子年度工作考評中，突出“工改工”任務目標完成情況考核，超額完成任務的給予新增建設用地指標獎勵，任務完成率低于70%的不計分?！肮じ墓ぁ比蝿胀瑫r納入市政府“硬任務”，按照相關辦法對相關責任單位、個人進行考核獎懲。鼓勵村（社區）干部大膽探索、勇于作為，對于超額或超進度完成“工改工”任務的村（社區）干部給予市級專項獎勵。堅持解放思想、實事求是，落實“三個區分開來”和容錯糾錯機制，進一步激發和保護干部隊伍干事創業、破解發展難題的積極性、主動性和創造性。
本意見自印發之日起實施，有效期3年，由市自然資源局會有關部門解釋。我市原有相關規定與本意見不一致的，以本意見為準。
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