東府辦〔2019〕61號

?

東莞市人民政府辦公室關于印發進一步

鼓勵城市更新促進固定資產投資

若干政策的通知

?

各鎮人民政府（街道辦事處），市府直屬各單位：

《關于進一步鼓勵城市更新 促進固定資產投資若干政策》業經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

?

?

?

??????????????? ???????????????東莞市人民政府辦公室

??????????????????????????????? 2019年11月15日

關于進一步鼓勵城市更新 促進固定資產投資若干政策

?

為貫徹落實市委十四屆九次全會精神，為投資松綁，以減負提速擴面為重點，進一步優化城市更新政策，加快推動項目落地建設和固定資產投資，穩定經濟增長預期，結合當前實際，制定如下政策。

一、妥善處理新舊地價政策銜接。對于村組集體自行改造或與企業合作改造的“工改居”“工改商”項目，以改造方案首次批復時間為界線，批復日期在2018年8月15日之前的，按區片土地市場評估價（容積率修正后）的20%計收地價款；批復日期在2018年8月15日之后的，按區片土地市場評估價（容積率修正后）的30%計收地價款。

二、實施最低掛牌招商起始價系數。單一主體掛牌招商地價款起始價按最低起始價系數核定，即舊村改造、“工改工”（M1、M2、W）單元按40%核定地價款起始價，“工改M0”單元按50%核定地價款起始價，“工改居”“工改商”單元按70%核定地價款起始價。政府（集體）收益報價環節完成后，收購主體向市自然資源局提供相應額度的銀行保函，可申請退回90%的保證金。

三、降低更新實施主體稅收負擔。更新單元（項目）實施主體在出讓紅線外承擔的公共設施建設、易地安置用房建造、道路改造、園林綠化施工或其他工程等責任，應在出讓合同約定或單元劃定圖則、“1+N”總體實施方案（或改造方案）、實施監管協議等文件中予以明確；對于此前已批但批復未列明有關責任的更新單元（項目），由鎮人民政府（街道辦事處）與實施主體協商補簽實施監管協議并報市自然資源局備案，備案后由鎮人民政府（街道辦事處）出具確認函件；實施主體因承擔上述責任而實際發生并完成支付的相關支出，在取得合法有效憑證的前提下，可視為符合出讓合同約定或政府文件要求的項目規劃用地外建設的公共設施或其他工程實際發生的支出。稅務機關可根據土地出讓合同、鎮人民政府（街道辦事處）確認函等前述資料和相關合同、協議及合法有效憑證，確認實施主體為取得土地使用權所支付的金額。經市人民政府批準的單一主體掛牌招商更新單元（項目），其不動產權益收購歸宗屬于政府征收（收回）房產、土地并出讓的行為，按相關稅收政策辦理。改革創新實驗區建設領導小組綜合協調辦公室會同市自然資源部門制定更新單元（項目）配建公共設施的操作規范，明確適用條件、范圍、移交流程等內容。

四、降低公共設施配建成本。鎮人民政府（街道辦事處）安排單獨宗地由實施主體全額出資配建公共設施并無償移交政府的，無須計收地價款，異地配建公共設施的建造成本可以作為單一主體掛牌招商起始價的扣減項。經屬地鎮人民政府（街道辦事處）批準使用國有建設用地配建的，可按劃撥方式供地給實施主體，竣工驗收后土地連同建筑物一并收回。經屬地鎮人民政府（街道辦事處）批準使用集體建設用地配建的，鎮人民政府（街道辦事處）、集體經濟組織以及實施主體通過簽訂三方協議，明確可按集體自用方式供地給相應集體經濟組織，由實施主體全額出資并自行組織建設，工程竣工驗收后移交鎮人民政府（街道辦事處）或鎮人民政府（街道辦事處）指定單位管理，相應村（社區）集體經濟組織協助辦理工程報建等手續，配建項目按照社會投資項目管理，采用備案制進行項目立項，無須核準招投標方式，村集體不需要另行招投標確定勘察、設計、施工、監理等單位。

五、統籌平衡舊城舊村整體改造成本。因建設市級以上重大產業項目、實施重大基礎設施及公共服務設施、危舊房改造而必須近期拆除重建或其他市人民政府認為亟需改造的舊城舊村改造項目，由于用地和規劃條件限制無法實現盈虧平衡的，由屬地鎮人民政府（街道辦事處）向市拓展優化城市發展空間總指揮部辦公室申請，經市拓展優化城市發展空間總指揮部審定同意，納入年度試點項目庫的，可通過異地安置、容積率補償、公共設施配建、政府補助等方式統籌平衡。異地安置由屬地鎮人民政府（街道辦事處）在轄區內統籌安排；難以異地安置的，可在現有補償建筑面積基礎上增加10%作為額外的建筑面積補償，但不得超過基礎設施及公共服務設施承載力；給予額外建筑面積補償后仍無法實現盈虧平衡的，可由屬地鎮人民政府（街道辦事處）以減免該項目公共設施配建工程或投入等方式予以支持；如采取上述措施仍無法實現盈虧平衡，由屬地鎮人民政府（街道辦事處）申請對拆遷安置物業、集體經營性補償物業、片區公共設施建設給予專項補助，專項補助資金由市、鎮（街道）、村（社區）按2:4:4（適用非欠發達鎮）或3:3:4（適用欠發達鎮）分擔，其中村集體部分可以物業形式分擔。具體由屬地鎮人民政府（街道辦事處）制定項目統籌平衡方案，報市拓展優化城市發展空間總指揮部辦公室，由該辦會同市發展改革局、財政局、住房城鄉建設局、農業農村局等相關職能部門審核后，通過“一事一議”方式報請市人民政府審定。

六、實行稅收市級留成專項補助。自2019年度起，我市城市更新單元（項目）所產生的土地增值稅收入（全口徑）較上一年度增長超過6%的部分，按照30%的比例核定金額，補助該城市更新單元（項目）所在的鎮人民政府（街道辦事處），專項用于支持舊城鎮改造、舊村莊改造和鎮村工業園提升改造，優先用于相關試點項目的政府補助。75畝以上的連片“工改工”項目，自項目首期工程竣工驗收后五年內，入駐的規模以上工業企業或經市工信部門核定的工業企業，其繳交的稅收市留成部分，其中增值稅（市、鎮留成25%）、企業所得稅（市、鎮留成20%），全額補助給開發主體。

七、降低“工改M0”改造成本。涉及配套型住宅用地（R0）的“工改M0”單元，新型產業用地（M0）部分、配套型住宅用地（R0）分別按50%、70%核定地價款起始價，拆遷補償成本、集體物業補償成本、公共設施建設成本等成本抵扣項目按兩部分用地的市場評估價分攤?？煞指钿N售“工改M0”項目涉及向村集體補償M0物業的，村集體補償物業不可分割銷售?？煞指钿N售“工改M0”項目按不高于49%的比例計算可分割銷售面積時，私人補償物業面積及無償移交政府物業面積需從計算基數中扣除，集體補償物業面積無需扣除，即：可分割銷售面積=（產業用房總計容建筑面積-私人補償物業計容面積-無償移交政府物業計容面積）×49%。

八、合理分攤居住人口公共服務投入。涉及商住用途更新單元（項目）改造后，該商住小區的治安、民政、社衛、文化等屬地服務劃歸改造前用地所屬村（社區）的村委會（居委會）承接；若跨兩個或以上村（社區）的，由鎮人民政府（街道辦事處）指定村（社區）承接。后續公共服務相關投入由項目開發主體與鎮人民政府（街道辦事處）、村委會（居委會）協商，并在實施監管協議約定按一定比例、多種形式共同分擔。鼓勵項目開發方以物業形式一次性分擔，相應物業可經協商納入實施監管協議，視同開發方配建公共設施適用相關稅收政策。

九、合理靈活安排公共設施用地。原土地權利人自行改造單元（項目）在出讓紅線外提供的公共設施用地不足15%的，可在用地紅線內安排建設單獨占地且出入口與市政道路相連接的幼兒園、社區中心、社區警務室、社區體育公園、醫療衛生等公共設施，竣工驗收后無償移交鎮人民政府（街道辦事處）或其指定接收管理單位，不需要調整控制性詳細規劃；單元（項目）內難以落實或全部落實公共設施用地要求的，或經批準按控規實施而未承擔公共設施配建任務的，可經協商按異地配建公共設施落實，也可按加計地價款方式落實。加計地價款按未落實用地的新用途區片市場評估價與已補繳地價的差額計收，具體按以下公式計算：（容積率修正后的新用途區片土地市場評估價×出讓宗地面積-補繳地價總額）×未落實用地面積/出讓宗地面積。加計地價款按現行規定扣除計提項目和市分成收入后，撥付鎮人民政府（街道辦事處）專項用于教育設施建設，鎮人民政府（街道辦事處）在改造方案中明確具體的教育設施項目及實施計劃安排，不得將該部分資金用作其他用途或用于其他項目。

十、完善更新項目提容利益共享機制。改造為居住用途且容積率在2.0以下（含本數）或改造為商業用途且容積率在3.0以下（含本數）的更新單元（項目），在滿足公共配套承載力的前提下，鎮人民政府（街道辦事處）可編制前期研究報告申請適當提高容積率。增加的計容建筑面積可以按照改造后用途的區片土地市場評估價計收地價款，該部分地價款由市、鎮五五分成；涉及集體收益的，由鎮人民政府（街道辦事處）與集體經濟組織自行協商解決；支持在政府收益不降低的前提下，以建筑物分成方式替代地價款收繳，具體參照軌道交通TOD范圍土地容積率調整有關利益分成機制執行。

十一、優化標圖建庫審查標準。2009年12月31日前已建設使用且符合上蓋物占地比例要求，但第二次全國土地調查或最新的土地利用現狀圖確定為非建設用地，不涉及復墾且確需改造建設的，落實建設用地規模后可納入標圖建庫范圍。舊村改造可以整體核算上蓋物占地比例，但不得包含已認定為閑置土地的地塊。宗地上上蓋物占地比例未達到30%但符合批準的規劃條件（下限）的，可納入標圖建庫范圍。

十二、解決國有工業、倉儲用地歷史問題。國務院《關于加強土地調控有關問題的通知》（國發〔2006〕31號）文件下發之前，即2006年8月31日前，掛靠鎮人民政府（街道辦事處）、鎮（街道）屬企事業單位使用的國有劃撥工業、倉儲用地，經鎮屬資產管理機構報鎮人民政府（街道辦事處）批準，可以直接補辦協議出讓到實際使用單位，無需“招拍掛”；涉及地上建筑產權的，可以一并捆綁出讓。由于歷史原因已批工業、倉儲用地范圍內沒有規劃許可手續，需要按照現行新規劃條件變更土地使用條件、調整土地紅線和完善規劃審批手續的，可徑行辦理，無需納入已建房屋補辦臺賬。

十三、實施已批工業用地改擴建容差審批。已批工業用地上實施改擴建涉及零星用地（300平方米以內）不符合現行控制性詳細規劃的，在不影響公共設施近期實施計劃、權屬單位承諾今后在該地塊進行拆舊建新時無條件服從控制性詳細規劃實施的前提下，允許權屬邊界內建筑保留使用并按權屬邊界出具規劃條件、辦理規劃許可，無需進行控制性詳細規劃調整；實際建設范圍超出已批建設用地范圍，或與其他宗地重疊、錯位、偏移，其面積較?。?00平方米以內）、與周邊權利人無爭議、不影響公共設施安排的，在土地權利人承諾依法整改的前提下，可徑行按照新的規劃條件辦理土地和規劃變更調整審批手續。

十四、加快處理土地紅線重疊導致的抵押和過戶問題。因不同坐標系轉換、測量誤差導致宗地紅線出現誤差的，具體誤差標準參照《關于妥善處理界址范圍不一致不動產登記問題的意見》中“屬于測量誤差范圍內的情形”來執行，即不視為土地使用條件變更、規劃條件變化，直接辦理登記業務。除誤差之外其他原因導致宗地紅線重疊的，權利人需要辦理抵押和轉移登記時，先取得土地使用權的一方無需調整宗地紅線和取得紅線重疊方權利人的同意即可直接辦理登記。后取得土地使用權的一方應按照現有政策調整用地紅線后辦理變更登記，若自愿放棄重疊部分土地使用權的除外。

十五、簡化市土地審批委員會議事規則。城市更新單元批次計劃、“1+N”總體實施方案等具體更新單元（項目）審批事項書面征求城市更新聯席工作小組相關成員單位及其他單位意見后，相關成員單位及其他單位意見一致同意或無不同意見的，可直接報市人民政府審批；如意見不統一的，則需按原有程序報請小組會議集中討論后，再報請市人民政府審批。

十六、簡化產業類更新單元審批程序。改造后用途為工業倉儲用地（M1、M2、W）、新型產業用地（僅適用于M0，不涉及M0+C、M0+R0）、公益性改造的更新單元（項目）如涉及控制性詳細規劃調整的，可直接按控制性詳細規劃調整程序完成調整審批，批準后編制簡易單元劃定圖則或前期研究報告，與單一主體掛牌招商方案或“1+N”總體實施方案合并審批。在符合相關技術規范要求且不減少公共設施用地的基礎上，工業保護線范圍內的工業、倉儲用地申請提高容積率不超過3.0的，或者工業保護線范圍外的工業、倉儲用地申請提高容積率不超過2.5的，按照控規微調程序進行審批。工業、倉儲用地申請提高容積率不超過3.5的，無需再提交開發模擬方案。

十七、下放非拆除重建類更新單元審批權。不涉及拆除重建的生態修復類、整治活化類更新單元，由鎮（街道）城市更新管理部門或有關責任部門編制簡易更新單元劃定圖則，報鎮人民政府（街道辦事處）批準、市自然資源局備案，納入固定資產投資統計項目庫和省“三舊”改造成效統計范圍，并享受年度考核相關優惠政策。舊工業區整治活化項目因歷史原因缺乏建設工程規劃許可而未能辦理建設工程消防設計審核和備案的，經鎮人民政府（街道辦事處）審議認為符合《廣東省公安廳關于進一步明確建設工程消防設計審核和備案辦理有關事項的通知》第三條情形的，提交改革創新實驗區建設領導小組綜合協調辦公室召集相關部門研究協調并形成會議紀要，會議紀要作為辦理建設工程消防設計審核或備案的依據。

十八、同步開展土壤污染調查和項目審批。拆除重建類更新單元在單元劃定方案或前期研究報告中單獨設立篇章說明地塊使用歷史沿革和土壤狀況，并由鎮人民政府（街道辦事處）出具落實有關土壤污染狀況調查相關工作承諾書，確保在土地招拍掛前或簽訂土地出讓合同（適用于非招拍掛項目）前按照《東莞市建設用地開發利用土壤環境管理實施方案（試行）》要求完成土壤污染狀況調查相關工作，提供相關部門的備案復函，在“1+N”總體實施方案報批時可不提供土壤污染狀況調查有關材料。土地權利人自行改造更新單元，權屬清晰無爭議的，在“1+N”總體實施方案報批時，可將規劃建設方案一并上報進行提前預審。

點擊查看政策解讀：一圖讀懂 | 東莞城市更新18條投資減負措施

??????????????????     ?剛剛，東莞發布18條城市更新減負干貨！