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東莞市石碣鎮現代化產業園區

拆遷安置補償細則

為全面推進東莞市石碣鎮現代化產業園區，打造高品質空間，根據國家和省、市有關規定，參照東莞市人民政府辦公室關于《東莞市“三舊”改造補償安置成本核算暫行指引》的通知（東府辦〔2023〕5號）制定東莞市石碣鎮現代化產業園區拆遷安置補償細則，具體如下：

一、適用范圍

東莞市石碣鎮現代化產業園區范圍內（具體范圍見附件），需要拆除或整備的用地及其地上建筑物、構筑物、附屬物等物業（含部分主體結構在現代化產業園區范圍內的建筑物、構筑物）。原則上自本細則發布之日起，項目范圍內未經批準實施的新建、擴建、改建和改變用途等不當行為增加的補償安置費用、補償安置項目，均不納入補償安置核算范圍。

二、補償對象

以不動產權籍調查成果上確認的相關權益人為補償權益人。

三、可補償被拆遷物業的面積、類型界定

以不動產權籍調查成果上確認被拆遷物業的面積、用途及建筑類型為準。

四、非住宅類物業補償標準

非住宅類物業采取物業置換和貨幣補償相結合模式。非住宅類物業改造為工業用途的，土地和地上建筑物分別核算，其中土地采取物業置換，置換物業性質為可分割轉讓的產業用房，地上建筑物按照本細則采取貨幣核算。其他地上構筑物和附屬物、搬遷費、停產停業損失等采取貨幣核算。具體按照以下標準核算。

（一）物業置換比例

以權籍調查確認的工業用地土地面積為基數，屬于集體建設用地的，按用地面積1:0.65置換工業物業，屬于國有建設用地的，按用地面積1:0.6置換工業物業。置換工業物業性質為可分割轉讓的產業用房。

（二）貨幣補償標準

1．建（構）筑物核算標準

建筑物實際補償參照《東莞市“三舊”改造補償安置成本核算暫行指引》中建筑物核算標準（見下表），充分結合建筑物竣工時間、結構、等級、面積、層次、用途、裝修及現狀等因素確定折扣率，委托具備資質的第三方評估機構對建筑物進行評估后確定補償費用。

2．構筑物及附屬物

以不重復補償為原則，構筑物及附屬物由具備資質的第三方評估機構進行評估，經評估督導后確定核算費用?；蛘呔C合考慮評估規范、同類型安置案例等因素，明確各類構筑物及附屬物核算費用。

    3.搬遷補助費用

生產經營設施、設備等由具備資質的第三方評估機構進行評估，經評估督導后確定搬遷補助費用。不能搬遷或者拆除后無法恢復使用的，按照評估和評估督導后確定的重置成新價核算。

4．停產停業損失

有合法經營手續的經營性場所（含經營性場地和房屋），且相關生產經營活動存續的，以權籍調查確認的建筑面積為核算基數，停產停業損失按照該鎮街（園區）同類型房屋市場租金進行核算，停產停業期限按照6個月計算；同類型房屋市場租金由具備資質的第三方評估機構進行評估。

5．逾期交付物業租金補償

補償物業規劃建設周期為3年，自鎮政府與拆遷補償對象簽訂拆遷安置補償協議之日為計算起始日，竣工移交之日為計算終止日。如3年期限滿鎮政府仍未交付補償物業給拆遷補償對象，則向拆遷補償對象支付租金補償至竣工移交之日，租金補償按統籌土地面積的租金評估單價的標準計算。逾期交付物業租金補償每年申請一次。

五、住宅類物業拆遷補償標準

住宅類物業采取物業置換和貨幣補償相結合模式，符合置換條件的土地及地上住宅房屋采取物業置換，不符合置換條件的土地和地上住宅房屋、地上構筑物和附屬物、搬遷費、臨時安置費、停產停業損失等采取貨幣核算。

   （一）物業置換標準

1．對于取得集體土地使用證、不動產權證或其他有效權屬證明的私人住宅用地，四層以下（含本數）已建房屋按照權籍調查確認的建筑面積置換1:0.5比例商品住宅和不超過1:0.5比例保障性商品住宅。項目不具備保障性商品住宅置換條件的，四層以下（含本數）已建房屋按照權籍調查確認的建筑面積置換不超過1:0.75比例商品住宅。

2．未取得集體土地使用證、不動產權證或其他有效權屬證明的私人住宅用地，四層以下（含本數）不超過600平方米的已建房屋，按照權籍調查確認的建筑面積置換1:0.5比例商品住宅和不超過1:0.5比例保障性商品住宅。項目不具備保障性商品住宅置換條件的，四層以下（含本數）不超過600平方米的已建房屋，按照權籍調查確認的建筑面積置換不超過1:0.75比例商品住宅。

3．經權籍調查確認的私人住宅用地，地上已建房屋建筑面積小于私人住宅用地面積的，置換物業建筑面積可按不超過私人住宅用地面積核定。

4．經權籍調查確認的空宅基地，置換物業建筑面積不超過具體物業置換方案確定的私人住宅用地首層置換比例的三分之二。

5．權益人有多宗住宅用地，對未取得集體土地使用證、不動產權證或其他有效權屬證明的私人住宅用地，按照各宗用地獨立計算并累加總置換面積，權益人累計置換商品住宅和保障性商品住宅總面積超出600平方米，或者置換商品住宅總面積超出450平方米的部分，只作貨幣補償，不作物業置換。

（二）車位補償標準

實行物業置換的房屋，權益人需置換車位的，應通過置換物業面積進行車位置換，置換物業面積100平方米以下（含本數）的，以10平方米商品住宅置換最多1個產權車位。置換物業面積100平方米以上的，每100平方米以10平方米商品住宅置換最多1個產權車位。

（三）貨幣補償標準

1.庭院土地的補償標準

經權籍調查確認的庭院地，按照3000元/平方米進行補償安置核算。

2.住宅類物業首層商業的安置補償標準

首層為商業用途，有合法經營手續且相關生產經營活動存續的，根據實際情況，另對首層建筑面積按照不超過2000元/平方米的標準進行補償安置核算。

3.主體結構貨幣補償安置

住宅類物業不符合物業置換的住宅房屋建筑面積，按照主體結構類型給予補償安置，核算標準為框架結構3000元/平方米，磚混結構2500元/平方米，夾層（層高≥2.2米）1500元/平方米，夾層（層高＜2.2米）1000元/平方米。建筑物主體結構類型不在上述核算標準范圍內的，可委托具備資質的第三方評估機構進行評估，經評估督導后確定核算費用。

4．裝修裝飾的補償標準

建筑物室內裝修裝飾，住宅、綜合樓、商業鋪面裝修最高核算標準不超過1000元/平方米，附屬及簡易建筑不作裝修補償。

5．搬遷費

集體土地上住宅房屋建筑面積100平方米以下（含本數）的，按照每棟2萬元核算搬遷費；建筑面積100平方米以上的，按照每棟3萬元核算搬遷費。國有土地上住宅房屋建筑面積100平方米以下（含本數）的，按照每戶（棟）2萬元核算搬遷費；建筑面積100平方米以上的，按照每戶（棟）3萬元核算搬遷費。

6．臨時安置費

實行物業置換的房屋，以所獲得的置換物業面積為基數，按照同類型房屋市場租金標準支付臨時安置費。臨時安置費自原址房屋交付之日起，發放至置換物業面積交付之日后3個月止。

7．住宅類物業首層商業的停產停業損失補償標準

有合法經營手續的經營性場所（含經營性場地和房屋），且相關生產經營活動存續的，以實際經營部分的建筑面積為核算基數，停產停業損失按照同類型房屋市場租金進行核算，停產停業期限按照6個月計算。

8．獎勵措施

對于按照要求完成簽約、搬遷、移交等程序的私人住宅用地權益人，可給予以下獎勵：

貨幣獎勵：結合具體時間節點設置差異化獎勵，整體獎勵核算不超過上述私人住宅類物業（不含舊村改造集體物業）補償安置費用總額3%。

                         （1）按期簽約獎勵

                         （2）按期移交獎勵

注：對于國有劃撥私人住宅用地及地上住宅房屋，參照取得集體地使用證或不動產權證的集體性質私人住宅用地及地上住宅房屋的標準進行核算。對于國有出讓土地上住宅房屋，結合現狀建筑物的具體情況，按照不超過原建筑面積置換同等性質的物業。

    六、拆遷補償標準特殊說明

（一）國有劃撥土地上房屋補償

1．國有劃撥土地，僅對地上建（構）筑物、附著物按照市場評估價給予貨幣補償。

2．原土地使用權人取得土地時確實支付了用地成本的，按照評估確定的價格給予貨幣補償。

（二）村集體外賣地處理方式

涉及集體土地流轉、以租代售、股權合作等歷史情況，由集體經濟組織結合歷史協議約定和相關法律法規，經集體經濟組織表決，在整體補償安置中包干處理。

    七、附則

    （一）本細則由石碣鎮規劃管理所負責解釋，如因上級有關政策調整出現沖突的，按上級政策執行。

    （二）本細則自印發之日起施行，有效期至2026年4月30日。

       附件：東莞市石碣鎮現代化產業園區范圍

東莞市石碣鎮現代化產業園區范圍