政策解讀：《茶山鎮推進村級工業園區“工改工”工作實施方案》政策解讀

　　根據《關于深化改革全力推進城市更新提升城市品質的意見》（東府〔2018〕102號）、《關于拓展優化城市發展空間加快推動高質量發展的若干意見》（東府〔2019〕1號）、《關于加快鎮村工業園改造提升的實施意見》（東府〔2020〕24號）等文件精神，為全力推進我鎮村級工業園區“工改工”工作，進一步拓展產業發展新空間，促進村級集體經濟高質量發展，現制定本實施方案。

　　一、工作目標

　　以市大力推動城市更新和鎮村工業園改造提升為契機，結合茶山實際，劃定1700畝區域作為先行啟動區，實施“工改工”連片改造。并逐步建立一套行之有效的“工改工”工作機制，打造“工改工”項目落地標準化模式，為我鎮產業轉型升級儲備更多發展新空間，推動鎮村經濟實現高質量發展。

　　二、組織領導

　　為確保工作順利推進，成立茶山鎮推進村級工業園區“工改工”工作領導小組：

　　組   長：黃麗香（鎮委副書記、鎮長）

　　副組長：阮兆強（鎮委委員）

　　何智斌（鎮委委員、紀委書記）

　　謝少波（鎮委委員）

　　歐仲熙（副鎮長）

　　陳曉煒（副鎮長）

　　袁錦良（副鎮長）

　　成   員：劉德明（城市更新中心）

　　萬景良（自然資源分局）

　　彭志輝（住建局、規劃所）

　　袁瑞儀（審計辦）

　　鐘冠釗（農林水務局）

　　張銀崧（財政分局、資產管理中心）

　　盧沛韜（司法分局）

　　余銳強（城管分局）

　　劉柱華（投資促進中心）

　　袁暖祥（資產公司）

　　李昆成（生態環境分局）

　　袁錫祥（上元村）

　　陳錦明（茶山村）

　　袁錦林（下朗村）

　　袁柏榮（橫江村）

　　劉植彬（增埗村）

　　盧晃文（盧邊村）

　　羅許怡（寒溪水村）

　　謝柱成（南社村）

　　陳效明（塘角村）

　　葉惠權（京山村）

　　劉進明（博頭村）

　　劉鋒根（沖美村）

　　陳盧效（粟邊村）

　　劉城鈞（劉黃村）

　　孫達疇（孫屋村）

　　李錦榮（超朗村）

　　張妍妍（茶山圩）

　　袁巧玲（茶溪社區）

　　領導小組下設工作專班，負責領導小組日常工作。工作專班設在鎮城市更新中心，由城市更新中心負責人劉德明兼任工作專班主任，副主任由自然資源分局、住建局、規劃所、審計辦、農林水務局、財政分局、資產管理中心、司法分局、城管分局、投資促進中心、資產公司、生態環境分局等部門指定一名副職干部擔任，成員由自然資源分局、住建局、規劃所、審計辦、農林水務局、財政分局、資產管理中心、司法分局、城管分局、投資促進中心、資產公司、生態環境分局等部門安排1名業務骨干以及各村（社區）安排分管城市建設的“兩委”干部和1名業務骨干組成。

　　以村為單位，成立片區工作組，駐村鎮領導擔任該片區工作組組長，村書記擔任副組長，村小組組長、分管城市建設“兩委”干部及納入專班的業務骨干等為組員，負責協調項目的推進工作。

　　三、適用范圍

　?。ㄒ唬┐澹ńM）集體提供土地空間，鎮屬企業開發建設的鎮、村（組）合作改造項目。

　?。ǘ┐澹ńM）集體自行改造的項目。

　?。ㄈ┐澹ńM）企合作改造的項目（改造后村組集體收益不低于20%）。

　?。ㄋ模└脑祉椖棵娣e和容積率需滿足以下要求：

　　1.改造項目面積不少于30畝；

　　2. 改造后項目容積率不低于2.0。

　　四、資金補助

　?。ㄒ唬┭a助對象。鎮財政對改造項目給予資金補助，補助對象為村（組）集體經濟組織。

　?。ǘ┭a助類型及標準。資金補助分為拆除補助和新建補助。

　　1.拆除補助以拆除用地面積為核算基礎，補助標準為100元/平方米。拆除用地面積按以下兩種情形進行核算：

　?。?）全部拆除的，拆除用地面積以批復的改造方案中載明的改造前用地面積為準；

　?。?）部分拆除的，按拆除的舊廠房占地面積核算，具體以房屋權屬調查表中被拆除建筑物的基底占地面積為準。

　　上述拆除用地面積應已納入標圖建庫，如部分入庫的，僅核算入庫部分的面積。

　　2.新建補助以建設用地規劃許可證附圖載明的容積率及竣工驗收備案證書載明的建筑面積為核算基礎，補助標準為50元/平方米。

　?。ㄈ┭a助金額。改造項目面積30畝，拆除、新建等補助合計總額不超過480萬元；每增加30畝，封頂金額增加480萬元。

　?。ㄋ模┭a助資金用途。補助資金用于“工改工”相關工作。

　　五、鎮、村（組）合作模式

　　（一）合作方式

　　1.集體土地流轉合作方式。集體土地以流轉方式出讓至鎮屬企業名下建設的新建物業，鎮屬企業墊付土地出讓金，項目運營由鎮屬企業負責，租金收入扣除相關管理成本及稅費后，村（組）集體享受項目租金收入的30%；或按30%物業享受保底租金，租金每5年遞增10%。村（組）集體收到的土地出讓金用于抵扣項目享受的租金收入，并按土地款使用相關程序將土地出讓金轉為租金收入。

　　2. 委托運營管理合作方式。新建物業權屬歸村（組）集體所有，由村（組）集體委托鎮屬企業運營管理，租金收入扣除相關管理成本及稅費后，村（組）集體享受項目租金收入的30%；或按30%物業享受保底租金，租金每5年遞增10%。

　　3.物業分割管理合作方式。新建物業權屬歸村（組）集體所有，物業使用權需要分割管理的，按鎮、村（組）7:3比例分配，各自管理物業，各自運營收取物業租金收入。

　　鎮、村（組）合作項目前期服務費用由鎮屬企業支付，納入項目改造成本。新建物業的運營收入（包括租金、市級補助、市稅收返還）鎮、村（組）均按7:3比例分成，特殊情況以“一事一議”的方式報鎮領導班子會議審定。

　?。ǘ┩恋丶拔飿I使用權整合方式

　　村（組）集體在改造項目中涉及土地和物業使用權問題的，可由村（組）集體與業主協商解決，主要有以下三種方式：

　　1. 根據業主原有建筑面積，改造后，原業主仍按原有建筑面積收取剩余年限租金。

　　2. 以租金保底形式，每月支付剩余年限租金給業主。

　　3. 由村（組）集體一次性支付剩余年限租金給業主，或由村（組）向鎮政府提出申請借款支付，借款在村（組）租金分成部分中償還。

　?。ㄈ┖献髌谙?/p>

　　鎮、村（組）合作項目合作期為50年，期滿后土地及地上建（構）筑物歸村（組）所有。

　　六、資金保障和預算管理

　　設立“工改工”資金池，資金主要從三方面籌集：

　?。ㄒ唬┏鞘懈马椖恐刑崛?。在城市更新單元鎮、村（組）所得地價款中按1:1比例提?。?/p>

　　1. 居商類更新單元，按居商用地供地面積30萬元/畝提??；

　　2. 綜合類及產城融合類更新單元，按居商用地供地面積15萬元/畝提取。

　?。ǘ┚由填惓鲎尩刂刑崛?。通過招拍掛方式出讓的居商類凈地，按50萬元/畝的標準在純收益中提?。ū痉桨笇嵤┣耙押炗喌逆偞澹ńM）合作項目除外）。

　?。ㄈ┴斦y籌撥付。若以上資金未到位的情況下，由鎮財政統籌安排補助資金撥付。

　　為加快資金支出進度，“工改工”補助項目由鎮城市更新中心進行篩選匯總后，納入年度財政預算。

　　七、實施步驟

　　對劃定的先行啟動區實施嚴格的規劃管控，先行啟動區內的“工改工”改造各項工作同步進行。第一年完成政策制定、各權屬主體商定改造意向、實施方案編報等各項前期工作；第二年完成實施方案報批、辦理控規調整、完善供地手續等工作；第三年實施舊廠房拆遷、完善報建手續、開工建設。

　　八、約束條件

　?。ㄒ唬嵤﹦討B調節機制。由工作專班初步劃定啟動區范圍。啟動區內，由對應片區工作組及村集體負責，與各權屬主體商談拆賠協議。若1年內完成片區內80%以上權屬主體拆賠協議的，工作力度適當往該片區傾斜，優先推動該片區項目落地，增強示范效應；若1年內完成片區內60%權屬主體拆賠協議的，將該片區納入次優先級改造片區，由領導小組審定后，按實際情況，調控該片區的改造計劃；若1年內未能完成片區內60%以上權屬主體拆賠協議的，即將該片區移出項目庫，待條件成熟后再納入。啟動區外，若村集體“工改工”連片（≥30畝）條件成熟，可納入啟動區并享受優惠政策。對啟動區的劃定實施動態調控，鼓勵各村積極推動工業園實施“工改工”。

　?。ǘ┱{控物業續租期限。啟動區內集體物業續租，要根據改造進度，上報領導小組審定，最長不超過2年。

　　九、補助辦理

　?。ㄒ唬┭a助對象向鎮城市更新中心提交有關證明材料（附件1）和《“工改工”財政補助申請表》（附件2）。

　?。ǘ╂偝鞘懈轮行膶徍恕肮じ墓ぁ表椖繉徟闆r后，轉發至鎮財政分局，由鎮財政分局審核補助金額。

　?。ㄈ╂傌斦志謱徍撕蟮摹丁肮じ墓ぁ必斦a助申請表》及有關證明材料上報至鎮人民政府審定。

　?。ㄋ模╂側嗣裾夂?，由鎮財政分局將補助資金撥付至補助對象開設的賬戶。

　　十、部門職責和監督

　?。ㄒ唬╂偝鞘懈轮行呢撠煂ι陥蟛牧线M行審核，核定應補助的面積和金額，并編制“工改工”補助年度預算。

　?。ǘ╂傌斦志重撠煂徍恕肮じ墓ぁ毖a助年度預算，核實補助金額，并撥付補助資金。

　?。ㄈ┘w資產管理機構負責對“工改工”補助資金使用情況進行監管。

　?。ㄋ模└鞔澹ńM）負責配合相關部門完善“工改工”項目所有手續。在組織表決居商類、綜合類、產城融合類更新單元單一主體掛牌招商方案，以及與鎮政府合作的居商類凈地合作方案時，各村（組）需明確收到的貨幣補償、純收益中提取補助資金，納入“工改工”資金池。

　?。ㄎ澹┭a助對象應對提交的申請材料的真實性負責，不得弄虛作假，不得騙取補助資金。若發現有弄虛作假，將收回已撥付的補助資金，涉嫌違法違紀的，移交相關部門處理。

　　十一、工作措施

　?。ㄒ唬┙炏缺Ｕ享椖繋?。對滿足條件的項目納入優先保障項目庫，由工作專班在項目審批、規劃調整、用地指標、招商引資、項目融資、經營管理等方面，提供“一對一”服務，做到“件件有著落，事事有回音”，確保項目加快推進。

　?。ǘ┨崆敖槿肭捌诠ぷ?。對于納入優先保障項目庫的項目，由工作專班提前了解項目總體情況，并安排專人負責前期報批工作，協助屬地村完成片區策劃與規劃調整、單元劃定方案編報、土壤調查、不動產權益核查與確認、征拆補償方案擬定、前期服務商招引等工作，力爭縮短項目周期。

　?。ㄈ┘皶r協調解決問題。在項目推進過程中遇到堵點問題，由工作專班協調有關職能部門溝通解決。若無法解決的，由工作專班匯總整理上報至領導小組，由鎮領導牽頭協調解決。

　?。ㄋ模┘哟笮麄髋嘤柫Χ?。堅持問題導向，及時總結工作經驗，制定科學有效培訓內容，強化“工改工”政策宣講培訓，提高鎮村干部對政策條文和操作細則的理解和認識，爭取群眾廣泛支持。

　　十二、附則

　?。ㄒ唬┍痉桨赣涉偝鞘懈轮行?、鎮財政分局、集體資產管理機構共同解釋。

　?。ǘ┍痉桨缸?022年1月1日起施行，有效期3年。