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第一章 總則

　　第一條 為進一步規范全鎮農民安居房建設行為，引導土地資源節約集約利用，改善鄉村人居環境，推進生態宜居美麗鄉村建設，根據有關法律、法規，以及《東莞市人民政府關于印發〈東莞市農民安居房管理辦法〉的通知》（東府〔2020〕28號），結合我鎮實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱農民安居房（以下簡稱“農房”），是指在經批準的農村宅基地上建設的住房。農房建設、登記的管理監督適用本辦法。

　　對因歷史原因形成的在國有劃撥土地上建設的單家獨棟式私人住房，其建設、登記參照本辦法管理。

第二章 職責分工

　　第三條 為加強對農民住房建設管理工作的組織領導，鎮政府建立常平鎮農民住房管理工作聯席會議（以下簡稱“農房聯席會議”）制度，統籌協調全鎮農民住房管理工作，協調解決各有關部門、各村（社區）落實農民住房管理工作過程中遇到的相關問題，落實涉及農民住房管理的信訪維穩等風險應對處置工作。農房聯席會議成員單位包括住建局、自然資源分局、規劃所（不動產登記中心）、農林水務局、城管執法分局、黨政綜合辦、綜合行政執法辦、人大辦、司法分局、黨建工作辦、供電服務中心、粵海水務有限公司等部門（單位），下設綜合協調組、違建處置組、追責考核組、風險應對組等四個工作組。

　　成立農房建設審批聯審小組（以下簡稱“聯審小組”），成員單位包括住建局、自然資源分局、規劃所、農林水務局、城管執法分局等部門（單位）。

　　第四條 住建局負責農房建設審批的聯審及驗收備案工作，負責鎮農房聯席會議制度的日常工作，適時提請會議召集人召開會議研究解決農房報建過程中遇到的問題和困難，指導各村（社區）開展農房管理工作，指導各村（社區）使用東莞市農房設計通用圖集，聯合村（社區）開展農房建設安全二級監督工作，配合開展違法建設臺賬校核。

　　自然資源分局負責農房建設審批的聯審及驗收備案工作，對農房建設是否符合國土空間規劃等法定規劃進行審查，指導各村（社區）落實農房建法用地常態化巡查。

　　規劃所負責農房建設審批的聯審及驗收備案工作，劃定農房禁建區、限建區和可建區，編制鄉村風貌導則，指導村（社區）按農房風貌管控要求進行建設，指導村（社區）做好農房建設的放驗線工作；協調不動產登記中心依據相關規定，落實農房不動產登記等工作。

　　農林水務局負責農房建設審批的聯審及驗收備案工作，負責審核申請人是否符合“一戶一宅”，指導各村（社區）集體經濟組織做好農房報建申請人的資格確認、表決及公示等工作，指導各村（社區）集體經濟組織核查申請人是否符合“一戶一宅”標準，指導各村（社區）落實農房違法建設常態化巡查，負責村（居）民非法占用土地建設農房行為的行政執法工作。

　　城管執法分局負責農房建設審批的聯審及驗收備案工作，負責違法建設的常態化巡查、臺賬校核與處置工作。

　　黨政綜合辦負責協助鎮政府進行網上審批工作，協助住建局按規定程序進行批后網上公示工作。

　　供電服務中心、粵海水務有限公司負責供水、供電開戶審查，配合相關部門（單位）對違法建筑落實停水、停電工作。

　　網格管理中心負責將農房違建發現上報作為“智網工程”入格事項，落實網格管理巡查責任，及時將新增違建農房報“兩違”辦。

　　村（社區）負責屬地農房建設審批的前期審查工作，負責農房動工前的放驗線工作，建立健全的農房管理制度，落實農房監管人員，指導和監督村（居）民依法改建、重建或新建農房，落實農房違建的常態化巡查、制止、上報工作，配合鎮政府和相關職能部門開展違法建設處置。

　　鎮農房聯席會議其他成員單位按照部門（單位）職能分工，協助做好農房管理的有關工作。

第三章 申請條件和規劃管控

　　第五條 申請改建、重建或新建農房的，應符合以下條件：

　?。ㄒ唬┦墟倗量臻g總體規劃批準實施前的過渡時期內，申請新建農房的地塊在土地利用總體規劃中應為城鄉建設用地，在城市（鎮）總體規劃中應為農村居民點用地或在控制性詳細規劃中為三類居住用地；對于現狀已建且已取得合法手續，需申請改建、重建農房的地塊，在土地利用總體規劃、城市（鎮）總體規劃中應為建設用地。國土空間規劃批準實施后，申請新建、改建、重建農房的地塊，應規劃為住宅用地（具體規劃用途以國家印發的技術標準為準）。

　?。ǘ└慕?、重建或新建農房后應符合本辦法第六條規定的“一戶一宅”原則。

　?。ㄈ┥暾埿陆ㄞr房的，還須滿足以下條件之一：

　　1．屬于本村（社區）集體經濟組織成員。

　　2．不屬于集體經濟組織成員的本村（社區）村（居）民。

　　3．不屬于上述兩種情況，但已依法取得宅基地使用權，包括取得宅基地用地批準文件或已取得集體土地使用權證/不動產權證。

　　第六條 本辦法所稱“一戶一宅”，是指一戶只能擁有符合規定的宅基地及地上農房。其中：

　?。ㄒ唬耙粦簟币怨矙C關的戶籍登記為準。符合以下情形之一的，原則上也可認定為一戶：

　　1．年滿18周歲前，須與父母共同為一戶；年滿18周歲后，可單獨為一戶。

　　2．結婚后，夫妻雙方須為一戶。

　?。ǘ耙徽笔侵该繎艨上硎艿霓r房保障權益上限，即每戶用于建設農房的宅基地用地面積合計不得超過150平方米；總建筑面積不得超過用于建設農房的宅基地用地面積的4倍。

　?。ㄈ┟繎艏彝ゼ捌涑蓡T可依據本條第（一）款規定進行分戶，且名下全部用于建設農房的宅基地用地面積和總建筑面積未超過分戶后可享受的農房保障權益總和的，也可認定為“一戶一宅”。每戶可享受的農房保障權益以鎮范圍進行核定。

　　第七條 除符合本辦法第五條、六條規定外，其他人員原則上不允許改建、重建或新建農房，其名下宅基地使用權及地上農房鼓勵由村（社區）回收，或向符合條件的村（居）民轉讓。嚴禁城鎮居民等購買宅基地及地上農房。

　　第八條 結合鎮國土空間總體規劃和詳細規劃劃定禁建區、限建區，作為國土空間規劃批準實施后農房建設的管理依據。以下區域劃入禁建區：

　?。ㄒ唬┈F行規劃及國土空間總體規劃底線管控區域，包括永久基本農田保護紅線，永久基本農田儲備區，自然保護地，生態保護紅線，土地利用總體規劃和城市（鎮）總體規劃確定的禁止建設區，飲用水源一級保護區，市級重大基礎設施用地范圍等；

　?。ǘ┥婕鞍踩珕栴}不適宜居住區域，包括石油天然氣長輸管道保護區，架空電力線路保護區，已建、在建及已完成工可的軌道交通沿線建設一級管控區，公路建筑控制區，河湖管理范圍，低洼易澇區，地質災害易發區等；

　?。ㄈ┏鞘懈邇r值戰略區域，包括已編制TOD綜合開發規劃并通過審批的軌道站點TOD范圍，市級重點土地收儲整備區，已列入征地拆遷范圍的區域，位于東莞市“三舊”改造標圖建庫紅線范圍的區域等。

　　位于禁建區、限建區的，如名下只有 1 宗宅基地且為無房、簡易房、危房或屬于住房困難家庭的，需經農房聯席會議審議同意建設。其中無房是指因自然災害或人為原因造成住房損毀的；簡易房是指磚瓦平房、鐵皮房等簡陋房屋；危房是指現有住房經專業機構鑒定安全等級屬C級或D級的，或已存在明顯開裂、傾斜、變形等情況，存在明顯安全隱患的；住房困難是指符合我市住房保障條件的，或因住房結構等原因確實無法滿足日常實際需求的。

　　第九條 住房困難家庭或配合省市鎮重點工程建設的征地拆遷、歷史遺留問題等不完全符合申請條件和規劃管控要求的，需提交農房聯席會議審議。

第四章 建設標準和風貌管控

　　第十條 改建、重建或新建農房的，應符合以下建設標準：

　?。ㄒ唬┟繎粲糜诮ㄔO農房的宅基地用地面積合計不得超過150平方米，總建筑面積不得超過用于建設農房的宅基地用地面積的4倍，農房建筑正射投影不得超出宅基地用地紅線。

　?。ǘ┙ㄖ訑翟瓌t上不得超過4層，總建筑高度不得超過16米。首層及以上樓層主動退讓用于院落、綠地、停車設施等的，在總建筑面積符合本條第（一）款規定的前提下，允許建筑層數限制放寬至不超過6層，總建筑高度不超過23米。

　?。ㄈ┰试S建設頂層梯房，其建筑面積不得超過30平方米，建筑高度不得超過3米（需安裝電梯設備的區域除外）。對采用農房設計通用圖集推薦設計方案的，梯房的建筑面積和建筑高度不計入總建筑面積和總建筑高度；對不采用的，梯房的建筑面積和建筑高度須計入總建筑面積和總建筑高度。

　?。ㄋ模┙ㄖ问皆瓌t上應采用坡屋頂或半坡屋頂，高度不計入總建筑高度。

　?。ㄎ澹匆箢A留消防通道和建筑間距。

　?。┡R街農房應退讓道路紅線。因客觀原因無法滿足的，其建筑結構及施工范圍不得突出相鄰道路（含綠化帶）紅線。

　?。ㄆ撸ο藿▍^范圍內的農房建設標準實行從嚴管控，原則上總建筑面積不得超過用于建設農房的宅基地用地面積的2倍，建筑層數不得超過2層，總建筑高度不超過8米。其他建設標準按照本條前述規定執行。

　　第十一條 允許通過自愿聯合的方式，利用現有相鄰宅基地共同建設聯戶農房。

　?。ㄒ唬﹨⑴c聯戶農房建設的原則上不超過3戶，每戶原則上只允許參與一次聯戶農房建設，且不得突破每戶可享受的農房保障權益上限。

　?。ǘ﹨⑴c聯戶農房建設的應共同申請辦理聯戶農房建設及不動產登記所有環節的手續。

　?。ㄈ┞搼艮r房報建前，原多宗宅基地使用權人應向自然資源分局、不動產登記中心申請宅基地宗地合并，合并后的宅基地由原多宗宅基地權利人共有。

　?。ㄋ模┙ㄔO標準按照本辦法第十條規定執行。

　　第十二條 農房設計應注重地域特色與和諧統一，對農房外立面的材質、色調、風格作出明確指引，因地制宜采用院落式、騎樓式、公寓式等建筑形態，避免“千村一面”。鼓勵村（社區）通過“村規民約”引導村民采用設計通用圖集推薦的設計方案改建、重建或新建農房，做好風貌管控，形成統一風格。鼓勵自建和統建相結合，村（社區）應積極引導推動農房統一規劃、統一建設，打造高品質的連片農房小區。

第五章 審批程序

　　第十三條 農房建設審批總體按“村（社區）核準申請—鎮政府審批—部門聯合監管驗收”三階段實施。各村（社區）應建立健全農房管理制度，指導和監督村（居）民依法改建、重建或新建農房。

　　第十四條 前期審批：

　?。ㄒ唬┣捌跍蕚?。申請人委托有資質的設計單位根據申請建房的宅基地紅線圖進行農房建筑方案設計（建筑方案須符合《東莞市農民安居房設計若干注意事項》的要求，建筑風格可參考《東莞市農房建設通用圖集》）。

　　對申請聯戶建房的，報建前申請人須先向自然資源分局、不動產登記中心申請辦理宅基地宗地合并手續，確定權益分配方式（按份共有或共同共有；每宗聯戶建房的規模不得超過3戶）。

　?。ǘ┨岢錾暾?。申請人登錄農房建設審批管理系統（以下簡稱“審批系統”）上傳以下資料提出建房申請：申請人身份證、家庭戶口本、土地權屬證明材料（土地使用權證/不動產權證或宅基地用地批準文件）、用地紅線圖（手動輸入大地2000坐標后上傳DWG格式電子文件）、擬建房屋建筑方案圖（包括擬建房屋與宅基地坐落總平面圖、每層平面圖、前后左右立面等（標注材質及顏色，提供PDF版圖形文件）。

　?。ㄈ┐寮壓蓑?。村（社區）收到申請人的建房申請后，重點審查以下內容：申請資料是否真實有效、申請人是否符合資格條件、是否符合“一戶一宅”原則、相關權利人是否有異議等。具體程序如下：

　　審批系統根據申請人、申請理由、宅基地分配方式、擬建農房用地位置、用地面積、層高、建筑面積、建筑高度等信息自動生成公示表，由村（社區）張貼在村務公開欄進行為期5個工作日的公示。

　　公示無異議或異議不成立的，由村（社區）在5個工作日內將公示情況、審核意見錄入審批系統，上傳公示現場照片，生成《農房建設申請表》，連同其他材料推送至鎮聯審小組。

　　第十五條 部門聯審。聯審小組各成員單位在10個工作日內對村（社區）提交的農房建設申請進行審核并出具意見，由住建局匯總后，再交由黨政綜合辦提交鎮政府審批。聯審小組各成員單位所出具的意見原則上應明確提出“是否同意建設”或“是否符合要求”。審核內容：

　?。ㄒ唬┺r林水務局負責審核建房申請村組審核公示情況、宅基地、“一戶一宅”是否符合要求等。

　?。ǘ┳匀毁Y源分局負責審核建房規劃用地、用途要求，審核宅基地是否已取得用地使用權等。

　?。ㄈ┮巹澦撠煂徍耸欠穹弦巹澖ㄔO要求、風貌管控要求，審核宅基地的“三區”情況（禁建區、可建區、限建區）等。

　?。ㄋ模┳〗ň重撠煂徍私ㄖ桨甘欠穹限r房建設標準。

　?。ㄎ澹┏枪軋谭ǚ志謱徍松暾埲耸欠翊嬖谛略鲞`建行為未處理等。

　　第十六條 政府審批。聯審小組成員單位意見一致同意的，由住建局匯總后，再交由黨政綜合辦提交鎮政府審批，以鎮政府名義核發《農房建設批準書》，并在政府政務網公布；特殊情況提交農房聯席會議審議。

第六章 施工管理

　　第十七條 經審批同意建設的農房，須到住建局辦理農房建設登記手續，取得《施工現場公示牌》后方可動工建設。

　?。ㄒ唬┣捌跍蕚?。申請人委托具有相應資質的設計單位根據經審批的建筑方案出具施工圖紙，向村（社區）交納質量安全保證金（3萬元），與具有相應資質的施工企業簽訂施工合同。施工企業應完善農房建設的安全管理措施，包括配備技術人員、購買工傷保險或建筑工程安全生產責任險、配備安全防護用品等。

　?。ǘ┨峤毁Y料。申請人向住建局提交完整的施工圖紙（藍圖及CAD版電子文件）、地質勘察資料、施工合同、工傷保險或安全生產責任險等參保證明材料、質量安全保證金繳款憑證等資料辦理登記手續。

　?。ㄈ彶檗k理。住建局在收到申報登記手續資料5個工作日內完成審查。審查通過的，由住建局核發《施工現場公示牌》，交申請人在施工現場懸掛；審查不通過的，由住建局一次性告知所有缺失資料和存在問題。

　?。ㄋ模┓膨灳€。由屬地村（社區）做好農房建設放驗線工作。

　?。ㄎ澹﹫笱b臨時水電。申請人憑《農房建設批準書》及《施工現場公示牌》向供電服務中心、粵海水務有限公司申請報裝臨時水電設施。未取得《施工現場公示牌》的，供電服務中心、粵海水務有限公司不得辦理臨時水電報裝手續。

　　第十八條 經審批的農房建設安全監督實行住建局與屬地村（社區）二級監督管理模式，屬地村（社區）成立村級農房建設監管小組（不少于2名農房監管人員），對取得《施工現場公示牌》的農房（以下簡稱“受監農房”）進行安全監督檢查。住建局組織村（社區）農房建設監管小組、農房工程各方責任主體進行安全現場交底，并核發《施工現場公示牌》。監督過程中，村（社區）應按照《東莞市住房和城鄉建設局關于加強農民自建房建設質量安全管理的通知》（東建質安〔2019〕108號）及《常平鎮農房質量安全監督管理實施細則》等文件要求對屬地受監農房開展常態化檢查，建立工作臺賬，督促落實隱患整改，并定期將工作臺賬等有關監管情況上報住建局。住建局對受監農房工程進行抽查監督，重點檢查安全措施是否落實到位、是否按審批內容建設等情況，發現超審批內容建設的，發出責令停止違法行為文書；拒不整改的，由住建局發函供電服務中心、粵海水務有限公司實施停水停電，并及時將情況函告“兩違”辦。

　　第十九條 農房完工后，申請人組織設計、施工單位進行竣工驗收，形成工程竣工驗收報告，提交住建局申請驗收備案。住建局在10個工作日內會同農林水務局、自然資源分局、規劃所、城管執法分局等聯審小組成員單位對農房建設情況進行現場核實，并各自登錄審批系統提交驗收意見。聯審小組成員單位一致同意驗收的，由黨政綜合辦、住建局登錄審批系統，向申請人出具《農房驗收意見表》。

　　對發現不按審批內容建設的，由聯審小組成員單位根據職能責令其限期整改，整改完成并經聯審小組核查符合要求后方可驗收。對不按審批內容建設的超建部分，如申請人拒不整改，由“兩違”辦及時組織拆除處理。

　　第二十條 申請人憑《農房驗收意見表》向供電服務中心、粵海水務有限公司申請安裝正式水電設施，向屬地村（社區）申請退還質量安全保證金。對未取得《農房驗收意見表》的農房，供電服務中心、粵海水務有限公司不得供水供電，屬地村（社區）不得退還質量安全保證金。

　　第二十一條 申請人應在農房建設批準文件出具之日起1年內辦理登記手續開工建設，3年內完成建設及竣工驗收。1年內未辦理登記手續開工的，申請人須按程序重新提出建房書面申請；施工過程中確需對批準內容進行變更的，須向住建局辦理變更手續；3年內未竣工的，須向住建局申請建設工程質量安全監管延期。

　　因故停工的，申請人應消除農房施工安全隱患，并向住建局申請中止施工安全監督手續；停工超過3個月，申請人未消除農房施工安全隱患的，由屬地村（社區）組織整改處理（相關費用從申請人的質量安全保證金中扣除），同時向住建局申請中止施工安全監督手續。中止施工安全監督的農房須到住建局申請并經核查符合要求后方可復工。

　　第二十二條 《東莞市農民安居房管理辦法》印發實施前業經鎮政府審批通過的在建、未建農房，參照本辦法實施二級監督管理，完工后按《常平鎮民房建設管理工作方案》（常府〔2016〕10號）的要求辦理終止安全監督手續。

第七章 不動產登記

　　第二十三條 農房符合相關規定的，可憑宅基地用地批準文件或集體土地使用權證/不動產權證、農房建設批準文件、農房建設驗收意見文件等向不動產登記部門申請辦理不動產登記。

　　聯戶農房辦理不動產登記的，還應提供宅基地宗地合并批準文件和共有分配協議等，不動產權由原多宗宅基地的權利人共有，各共有人的份額應約定共同共有或按份共有；按份共有的，各自份額原則上按照土地使用權面積比例確定，協議另有約定的除外。

　　第二十四條 轉讓宅基地使用權及地上農房所有權符合相關規定的，可辦理不動產轉移登記。

　　聯戶農房共有人處分共有不動產申請登記的，應當由占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。聯戶農房按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記。

第八章 監督管理和責任追究

　　第二十五條 將農房違建（未取得施工現場公示牌或超出審批內容建設等情況）納入鎮違法用地、違法建設聯合執法聯席會議機制，建立多部門的聯合巡查制止和快速處置機制、違建施工禁止供水供電機制，具體按《東莞市違法用地、違法建設聯合執法實施方案（修訂）》（東府辦〔2020〕43號）、《東莞市農民安居房三維航拍季度局部更新比對工作方案》（農房聯違〔2020〕1號）、《東莞市農民安居房三維航拍季度局部更新比對核查整改工作指引》（東農房聯違〔2020〕2號）、《常平鎮強化違法用地、違法建設治理工作方案》（常府辦〔2018〕72號）等文件有關規定執行。

　　第二十六條 各村（社區）要落實屬地監管責任，認真履行“巡查—發現—制止—上報”工作職責，對違建行為采取有效措施予以制止，并將情況及時報“兩違”辦。城管執法分局、自然資源分局、規劃所、農林水務局、住建局、網格管理中心等部門（單位）應加強開展違法建設巡查工作，并及時將相關情況報“兩違”辦。

　　第二十七條 將農房違建管控情況作為各部門（單位）、各村（社區）領導干部考核的重要內容。根據《東莞市違建行為責任追究實施細則》對本辦法出臺后仍出現新增農房違建的村（社區），嚴肅追究相關領導責任。

第九章 附則

　　第二十八條 本辦法由住建局、自然資源分局、規劃所、農林水務局、城管執法分局、不動產登記中心等部門（單位）負責解釋。

　　本辦法自2021年9月12日起實施，有效期至2023年9月12日。

　　附件：1.關于《常平鎮農民安居房管理辦法（試行）》的起草說明.docx

　　　　　2.關于《常平鎮農民安居房管理辦法（試行）（征求意見稿）》向社會征求意見的結果公示.png